20170612-中泰证券-房地产行业专题研究报告_坐着高铁寻找楼市_潜力股__20页_2mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了高铁对房地产市场的影响，特别是对核心城市周边三线城市的房价上涨潜力。通过研究高铁带来的集聚效应和扩散效应，结合城市经济、人口、交通及房价水平等多维度数据，指出核心城市周边的“一小时”高铁通行圈内的三线城市更可能受益于一线城市的楼市溢出效应。

主要观点

高铁的双重效应

集聚效应：高铁的开通有助于核心城市吸引更多人口、资金等要素，提升其经济影响力。
扩散效应：高铁缩短了跨城通行时间，使得核心城市的信息、资金和人口向周边扩散，带动周边区域房价上涨。

房价涨幅高的城市特征

轨交枢纽的二线热点城市：如郑州、济南、武汉、合肥等。
轨交枢纽的三线城市：如赣州、连云港等。
核心城市周边的三四线城市：如环京的廊坊、保定，环沪的昆山、无锡，广深周边的惠州、东莞等。

核心城市溢出效应的边界

核心城市的溢出效应主要体现在“一小时”高铁通行圈内。
通行圈外的城市房价涨幅较小或为负，说明溢出效应存在地理边界。

一线城市限购政策的影响

限购政策将投资性购房需求挤出一线城市，推动需求向周边区域溢出。
上海、广州、深圳等一线城市周边城市，如嘉兴、南通、江门等，成为潜在的楼市“潜力股”。

关键信息

高铁发展概况

我国高铁运营里程从2008年的约4000公里增长至2016年的2.2万公里，预计2020年达到3.8万公里。
高铁占铁路客运比重从2008年的约10%上升至2015年的38%。

潜力城市分析

嘉兴

经济：2017年一季度GDP增速达7.6%，高于苏州、无锡。
人口：2015年外来人口恢复增长，而苏州、无锡外来人口持续收缩。
交通：已开通至上海高铁，预计2020年通苏嘉城际铁路开通。
房价：房价上涨始于2016年下半年，涨幅和绝对水平仍低于苏州、无锡。

南通

经济：2017年一季度GDP增速达7.8%，位列江苏省第三、四名。
人口：整体仍处于净流出状态，但规模已有所下降。
交通：沪通铁路一期预计2019年通车，二期预计2021年通车，通苏嘉城际铁路有望年内开工。
房价：房价启动于2016年2-3月，绝对水平仍低于苏州、昆山等城市。

江门

经济：是粤港澳大湾区内地9城之一，2017年一季度GDP增速为8%，高于东莞、惠州。
人口：外来人口在2015年恢复增长，2016年基本平稳，而东莞、惠州外来人口规模下降。
交通：广佛江珠城轨预计2022年建成，届时到广州市区仅需30分钟，2018年深茂铁路通车后到深圳仅需1小时。
房价：房价于2016年下半年启动，16年7月至17年5月新房涨幅约18%，低于佛山，但高于东莞、惠州。

交通便利性与房价弹性关系

三线城市至核心城市的便利程度与其房价弹性呈正相关。
通过分析27个开通高铁的三线城市，发现房价弹性与至核心城市的通行时间密切相关。

投资建议

评级：增持（维持）
推荐城市：上海周边的嘉兴、南通，广深周边的江门等三线城市。
投资逻辑：这些城市受益于核心城市的溢出效应，未来具备较大发展潜力。

风险提示

高铁建设进度低于预期
政策调控对房地产市场的影响

附录：重点公司基本状况

简称	股价(元)	EPS(2015)	EPS(2016E)	EPS(2017E)	EPS(2018E)	PE(2015)	PE(2016E)	PE(2017E)	PE(2018E)	PEG	评级
华侨城A	9.31	0.84	1.07	1.34	1.56	11.0	8.7	7.0	5.9	0.38	买入
招商蛇口	21.1	1.21	1.42	1.67	2.03	17.0	14.9	12.6	10.3	0.79	买入
新城控股	18.5	1.36	1.81	2.44	3.17	13.0	10.2	7.60	5.85	0.31	买入
嘉宝集团	20.1	0.44	0.65	0.84	1.07	45.0	31.1	23.9	18.7	0.90	买入
华联控股	9.09	1.18	1.46	1.65	1.83	7.7	6.21	5.50	4.98	0.40	买入

图表目录（部分）

图表1：我国高铁运营里程
图表2：高铁占铁路客运比重
图表3：一线人口占全国人口比重
图表4：一线人口与全国人口增速比较
图表5：日本新干线运营里程
图表6：东京圈城市人口净流入变化
图表7：广深（外来人口-户籍外出人口）增速
图表8：京沪（外来人口-户籍外出人口）增速
图表9：华南片区涨幅高的城市
图表10：华北片区涨幅高的城市
图表11：华东片区涨幅高的城市
图表12：环沪（外来人口-户籍外出人口）增速
图表13：环广深（外来人口-户籍外出人口）增速
图表14：环京（外来人口-户籍外出人口）规模
图表15：三线房价涨幅
图表16：限购与非限购城市成交增速差
图表17：昆嘉惠中四城购房者构成
图表18：环京城市房价涨幅一览
图表19：环京城市房价涨幅与至京便利指数
图表20：环沪城市房价涨幅一览
图表21：沪浙线城市房价涨幅与至沪便利指数
图表22：沪江线城市房价涨幅与至沪便利指数
图表23：环广深城市房价涨幅一览
图表24：环广深城市房价涨幅与至广深便利指数
图表25：房价弹性与至核心城市的便利程度
图表26：苏通锡嘉外来人口
图表27：苏通锡嘉GDP增速
图表28：昆通锡嘉新房价格
图表29：昆通锡嘉新房涨幅
图表30：环广深城市外来人口
图表31：环广深城市GDP增速
图表32：环广深城市新房价格
图表33：环广深城市新房涨幅
图表34：嘉兴规划铁路列表
图表35：嘉兴轨道交通线网规划方案
图表36：沪通铁路线路规划图
图表37：通苏嘉城际铁路规划图
图表38：广佛江珠城际铁路规划图
图表39：深茂铁路规划图

投资评级说明

评级	说明
买入	预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
增持	预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
持有	预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
减持	预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上