20160418-申万宏源研究_香港_-销售和投资加速回暖_去库存仍为主基调_13页_1mb

报告摘要

2016年一季度，中国房地产行业在销售和投资方面出现回暖迹象，但去库存仍为政策主基调。国家统计局数据显示，房地产销售和投资增速在2016年3月分别达到71%和9.7%，显示行业基本面有所改善。与此同时，政策刺激和低基数效应是推动销售和投资回升的重要因素。

销售回暖：
- 2016年3月，全国新建住宅销售额同比增长71%至8,700亿元，销售面积达1.17亿平方米，同比增长40%。
- 与2015年12月（同比下跌3%）相比，销售增速明显回升。
- 2016年1-3月，20余家大中型开发商合计合约销售达4,760亿元，同比增长约73%，完成全年销售目标的约24%。
- 销售均价同比增长**22.1%至7,406元/平方米，较2月的14.4%**有所提升。
投资和新开工上行：
- 房地产投资同比增速在2016年3月达到9.7%，相比2月的**3%**进一步扩大。
- 新开工面积同比增速在3月达到27%，相比2月的**14%**显著增长。
- 土地购置面积和金额同比分别增长5%和8%，土地平均成交价格同比增长**3.4%**至3,430元/平方米。
去库存仍为主基调：
- 2016年一季度GDP同比增长6.7%，符合市场预期，但增速为2009年以来最低。
- 政策层面继续以去库存为导向，核心二三线城市因库存健康、流动性宽松而受益最大。
- 一二线城市因房价上涨而出台紧缩政策，三四线城市仍面临库存高企的问题。

政策驱动：
- 房地产行业受益于持续的政策刺激，销售和投资数据回暖主要由政策支持和低基数效应推动。
- 2016年2月，央行再次降准，进一步释放流动性，推动市场复苏。
市场分化：
- 城市间房地产市场分化明显，一二线城市政策收紧，三四线城市去化困难。
- 核心二三线城市成为政策支持下的最大受益者。
估值与评级：
- 房地产板块当前估值约为43%的净资产折价，7.6倍16年PE和0.7倍16年PB，仍显著低于五年历史均值。
- 维持行业**超配（Overweight）**评级，政策驱动的行业复苏是主要催化剂。