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巴黎大都会区（Ile-de-France）2015年第三季度租赁市场总结

总体活动

• 与去年同期相比，巴黎地区的交易活动量（吸收率）仅下降1%。
• 约152.18万平方米的租赁量，与上年基本持平，主要得益于大型租户的激增（+5,000 sq m），Q3共完成15笔大规模交易，其中4笔超过2万平方米。
• 小型（≤1,000 sq m）和中型（1,000 sq m 至 5,000 sq m）租赁活动同比增长分别为17%和4%，解释了巴黎核心区市场的强劲表现，约46%的租赁活动集中在巴黎中心城区。

大型租户主导

• 大型租户 (>5,000 sq m) 是维持租赁活动的关键，尽管活动有波动。
• 其广泛的基础客户群体弥补了单一经济部门依赖，增加了市场的稳定性。
• 2014年起，银行业和保险业重新成为拉动租房增加的支柱力量；同时，奢侈品与时尚业也促进了市场的动力。

供应状况

• 空置率保持在7.3%，与2014年底基本一致，但仍低于欧洲其他国家。
• 巴黎大都会区存在严重的结构性不均衡：核心区（巴黎CBD、巴黎市中心、La Défense）供应不足，空置率低于11%；而外围区域（La Défense南翼、马恩拉瓦莱新城区等）持续吸纳供应，空置率较高。
• 高价值甲级（A类）写字楼（新开发或结构性翻新）供应量占比较低，仅有18%。虽然供给有所恢复，但库存仍严重不足，与大租户对高规格空间的需求（2014年超5000平方米租赁量中81%属于甲级）不匹配。
• CBD核心区基本无甲级空间库存。

租金表现

• 高端租金（巴黎CBD核心物业）自2014年底调整-10%后，2015年Q3维持在750欧元/平方米/年（不含税费）的水平。
• 虽然个别顶级建筑.Lease租金有小幅上扬压力，但高端租金仍属少数顶级物业，远非市场主流。
• 平均租金呈稳定上升趋势，巴黎CBD平均租金升至324欧元/平方米/年，整区域平均租金为307欧元。巴黎郊区则因供应量激增出现明显折让。
• 所有区域都面临租金（折扣措施）低下压力的问题，尤其郊区折扣幅度较大。

未来展望

• 预计到2018年4季度，仍有39%的规划中新建项目已拿下租约，显示资金提前介入、大量项目前期预定(pre-let)趋势，其动力不仅来自新兴领域项目价格吸引，更主要在于对现有优质存量空间稀缺度（尤其是核心区持续短缺）的应对。
• 随着近期项目成交表现改善，投资者对于风险承受能力稍有提升，刺激2016、2017年的项目开发。