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报告摘要

总结：Melbourne City Fringe & Metro Office Market Report, October 2023

核心内容

本报告分析了墨尔本城市边缘（City Fringe）及地铁区域（Metro）办公室市场的最新动态，涵盖需求、供应、租金、收益率及投资活动等方面。整体来看，墨尔本办公室市场在2023年表现出一定的韧性，尤其是City Fringe和Metro区域，而CBD（St Kilda Road）市场则面临更多挑战。

主要观点

City Fringe市场表现强劲：
- 净吸纳量在2023年显著上升，达到42,000平方米，远高于其他区域。
- 2023年预计交付超过130,000平方米的新办公空间，是历史记录的最高水平。
- 空置率从2022年11%降至2023年7月的9.7%，显示出市场活力。
- 租金保持稳定，净面租金为538美元/平方米，但有效租金因激励措施上升而下降4.6%。
Metro市场表现稳健：
- 2023年上半年净吸纳量为3,863平方米，整体市场保持正向。
- 外围东区（Outer East）表现最为突出，净吸纳量接近23,000平方米。
- 有效租金因激励措施增加而略有下降，平均收益率为6.5%。
- 供应量有限，2023年交付约20,000平方米，预计2024年将有更多项目落地，如One Middle Road和633 Springvale Road，将对市场产生影响。
St Kilda Road市场承压：
- 净吸纳量下降至-24,911平方米，空置率升至25.5%。
- 供应量极少，仅有一处2000平方米的项目将在2023年下半年交付。
- 净面租金维持在525美元/平方米，但有效租金因高激励措施（45%）而下降8%。
- 投资活动低迷，2023年上半年仅有一笔4000万澳元的交易，收益率在6.5%-7.0%之间。
整体市场趋势：
- 需求方面，City Fringe和Metro区域表现优于CBD。
- 通胀率在2022年见顶后逐渐回落，利率在2023年6月达到4.1%，短期内可能不会下降。
- 投资者信心受经济不确定性影响，交易量下降，但预计未来随着利率趋于稳定，市场可能回暖。

关键信息

市场指标

市场区域	总存量 (sqm)	空置率 (%)	净吸纳量 (sqm)	净面租金 ($/sqm)	激励比例 (%)	收益率 (%)
St Kilda Road	645,300	25.5	-24,911	525	45	6.50-7.00
City Fringe	1,225,320	9.7	42,239	538	35	5.94-6.56
City Metro	2,217,682	7.9	3,863	369	35	6.19-6.75

供应与开发

City Fringe：2023年预计交付130,670平方米，其中近50,000平方米将在下半年交付。
Metro：2023年交付约20,000平方米，主要集中在Inner East和Outer East，预计2024年将有更多项目落地。
St Kilda Road：2023年供应极少，仅有一处2000平方米的项目。

租金与激励

City Fringe：净面租金保持稳定，但有效租金因激励措施上升而下降。
Metro：净面租金略有上升，Inner East租金为443美元/平方米，Outer East为345美元/平方米。
St Kilda Road：净面租金稳定，但有效租金因高激励（45%）而下降8%。

投资活动

St Kilda Road：2023年投资交易量低迷，仅有一笔4000万澳元的交易。
City Fringe：2022年投资总额为6.22亿澳元，2023年上半年仅4.5亿澳元。
Metro：2023年上半年投资交易量也显著下降，仅有一笔4000万澳元的交易。

重大市场活动

在建项目：
- 36 Wellington Road, Collingwood（18,200平方米，Hines开发，预计2023年Q3完成）
- 65 Dover Street, Cremorne（9,100平方米，Fortis开发，预计2023年Q4完成）
- 88 Laurens Street, North Melbourne（17,830平方米，Accord开发，预计2023年Q4完成）
- One Middle Road, Chadstone（20,000平方米，Vicinity Centres开发，预计2024年Q2完成）
重大租约：
- Adidas租用61-65 Dover Street, Cremorne（2,826平方米，2023年Q4）
- ACCIONA Australia租用71 Gipps Street, Collingwood（3,655平方米，2023年Q2）
- Cancer Council租用200 Victoria Parade, East Melbourne（4,423平方米，2023年Q3）
近期交易：
- 112 Trenerry Crescent, Abbotsford（4,252平方米，29.7百万澳元，2023年5月）
- 436 Elgar Road, Box Hill（5,725平方米，40.3百万澳元，2023年3月）