健康行业专题报告：养老地产，迎战“未富先老”-20190429-恒大研究院-21页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告分析了我国养老地产的发展现状、需求与供给矛盾、产业链结构、城市分布及盈利模式，并结合国际经验，提出未来养老地产发展的方向和建议。

主要观点

1. 养老需求持续增长

• 人口老龄化加速：截至2018年，我国65岁以上老年人口达1.67亿，占总人口的11.9%，预计到2050年将达26%。
• 空巢与失能老人比例上升：2015年，空巢和独居老人占比达51.3%，失能老人达4063万，对居家养老服务体系提出更高要求。
• 老年人收入增长但低于社会平均水平：2014年，城市老年人平均收入为23930元，农村为7621元，分别仅为居民人均可支配收入的82.9%和72.7%。

2. 养老供给存在短板

• 供需失衡：养老服务供给不足，资源错配严重，存在“一床难求”和“空置率高”并存的现象。
• 适老化设施缺失：多数老年人居所缺乏呼叫、报警、防滑、扶手等适老化改造，影响老年人生活安全。
• 服务内容单一：当前居家养老服务以家政为主，医疗护理、精神慰藉等服务发展滞后。

3. 养老地产发展现状

• 主流养老模式：居家养老占比约96%，社区养老约1%，机构养老约3%。
• 三大盈利模式：销售型、销售+持有型、长期持有型。
• 城市分布集中：主要集中于京津冀、长三角、珠三角和川渝四大经济圈，其他省会和旅游城市有少量分布。

关键信息

养老地产类型

开发模式

盈利模式

典型案例

• 万科：布局持续照护社区、城市全托中心和社区嵌入中心三条产品线，探索多种盈利模式。
• 远洋椿萱茂：轻重结合，先轻资产运营照料中心，再重资产自建长者社区。
• 泰康之家：采用“保险+医养+资管”闭环模式，提供专业医疗与养老服务，注重品牌建设。

国际经验

• 美国：市场主导型，由投资商、开发商、运营商组成市场化体系，注重产业链整合。
• 日本：政府与企业合作型，通过介护保险制度解决支付问题，推动养老产业规模化发展。
• 英国：政府主导型，以福利性质为主，注重社区养老体系建设。

风险提示

• 政策推动不及预期：养老地产发展依赖政策支持，若政策落地缓慢将影响行业增长。
• 养老支付能力不足：老年人收入有限，自费比例高，影响入住率。
• 专业人才不足：养老服务缺乏专业护理人员，影响服务质量与行业可持续发展。

建议与展望

• 多元化发展：推动居家、社区、机构养老并重，满足不同层次需求。
• 提升服务品质：加强适老化改造，发展专业护理与医疗服务。
• 探索成熟盈利模式：结合销售与持有，形成可持续的运营机制。
• 加强区域布局：重点发展四大经济圈，拓展异地养老市场。
• 借鉴国际经验：结合市场主导、政府合作和福利性质等模式，推动养老地产健康发展。