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时代地产 (1233 HK) 公司报告总结

核心内容

时代地产聚焦珠三角核心城市的发展战略，在楼市复苏中表现突出。公司2016年1-10月份合同销售已达240亿元，同比增长73%，预计2016/17年全年合同销售分别为260亿元和286亿元，同比增长33%和10%。公司预计16-18年核心盈利年复合增长达13%，2016/17年股息率分别为9.3%和10%，远高于行业平均水平。

主要观点

• 战略聚焦：公司坚持深耕广东省，尤其是广佛珠地区，土储总建面为1,238万平方米，其中50%位于广佛珠核心城市。
• 市场前景：广佛珠地区房地产市场供需健康，房价涨幅相对平稳，广州房价涨幅低于其他一线城市，政策调控相对温和。
• 盈利能力：预计16/17年核心盈利分别为16.9亿元和18.7亿元，同比增长14.6%和10.4%。毛利率预计从26%提升至28.0% / 28.3%。
• 估值优势：目前股价较NAV深度折让69%，低于中型同行平均折让61%，具备较高投资吸引力。目标价为4.8港元，基于17年预测NAV折让60%，有30%的上涨空间。
• 派息提升：随着盈利增长，预计公司未来派息空间将提升至30%，远高于行业平均水平的5%。

关键信息

• 销售增长：2012-15年合同销售年复合增长达41%，16年1-10月同比增长73%。重点楼盘提价20-30%，如佛山时代水岸、珠海香海彼岸等。
• 土储结构：47个开发项目中，46个位于广东省，1个位于长沙。广佛珠项目占总土储的76%。
• 财务预测：2016年预计收入172亿元，核心盈利16.9亿元，同比增长26.5%和14.6%。2017年预计收入202亿元，核心盈利18.7亿元，同比增长17%和10.4%。
• 净负债比率：预计2016年底净负债比率上升至83%，但短期偿债能力稳健，非限制性现金对短期负债的比率将升至7倍。
• 行业整合：随着兼并收购增多，中小开发商估值空间有望提升。时代地产的土储质量高，预计17年市净率为0.7倍。

重点图表概述

• 图1：截至2016年10月底，广佛珠项目占总土储比例（按建面计）。
• 图2：2014-18E年度的合同销售预测。
• 图3：2014-18E年度的核心净利润率和毛利率预测。
• 图4：2014-18E年度的净负债比率预测。
• 图5：时代地产的历史股价和NAV区间。
• 图6：时代地产的NAV折让与同行比较。
• 图7：时代地产17年底预测NAV明细。
• 图8：时代地产一年前瞻性NAV区间。
• 图9：2017年底预测GAV明细（按项目划分）。
• 图10：2017年底预测GAV明细（按城市划分）。
• 图11：港股同业估值比较（基于2016年11月11日的收盘价）。
• 图12：2012-17年合同销售和增长。
• 图13：2015-16年月合同销售。
• 图14：2016年上半年合同销售城市分类。
• 图15：广东省2016年10月政策调控简介。
• 图16：2016年1-10月新增土地储备明细。
• 图17：2016年1-10月新增土地储备明细（按城市划分）。
• 图18：时代地产2016年地产开发业务预测收入及毛利润明细（按项目划分）。
• 图19：时代地产2017年地产开发业务预测收入及毛利润明细（按项目划分）。
• 图20：重点财务数据。

估值与投资评级

• 目标价：4.8港元，基于17年预测NAV折让60%，有30%的上涨空间。
• 投资评级：买入，首次覆盖。
• 催化剂：合同销售和盈利增长、派息提高、行业整合提升中小房企估值空间。

土地储备与拿地策略

• 土地储备：截至2016年10月底，公司拥有47个不同开发阶段的地产项目，其中46个位于广东省，1个位于长沙。
• 拿地策略：聚焦珠三角，购地模式多样化，包括土拍、旧城改造、收购等。新增地块集中在广佛珠地区，共20幅，其中17幅位于广佛珠，补充约346万平方米土储。

行业分析

• 行业趋势：房地产行业政策调控收紧，但机遇和挑战并存。行业整合加速，大开发商扩大市场份额，中小房企估值空间提升。
• 竞争格局：时代地产在行业中具备较强竞争力，其股息率和估值折让均优于同行。

未来展望

• 销售增长：预计2017年合同销售同比增长10%至286亿元，主要由推盘节奏和均价提升驱动。
• 盈利提升：毛利率预计从26%提升至28.0% / 28.3%，核心盈利增长显著。
• 估值提升：随着销售和盈利增长，以及行业整合，公司估值有望提升，NAV折让有望收窄。

主要股东信息

• 主要股东：岑氏家族持有69.4%股份。
• 自由流通量：30.6%。

结论

时代地产凭借其聚焦珠三角核心城市的策略，在楼市复苏中表现突出，具备良好的盈利增长潜力和较高的股息回报。当前估值折让较大，具有投资吸引力。公司未来发展前景乐观，预计核心盈利和毛利率将持续提升，同时受益于行业整合，估值空间有望扩大。