宏观经济研究报告：怎样理解这轮房地产周期-20191114-广发证券-21页_1mb

报告摘要

房地产周期分析总结

核心内容

本文从宏观和微观角度分析了当前房地产周期的运行状况，探讨了房地产短周期（3-5年）与长周期（库兹涅茨周期，约20年）的特征差异，并重点分析了2015年以来的房地产周期新特征、当前周期阶段、竣工与施工的关系、土地购置对周期的影响、房地产产业链对经济的贡献以及相关风险提示。

主要观点

房地产周期分类

长周期（库兹涅茨周期）：约20年，当前处于尾部阶段，经历了住房商品化、城市化、棚改三轮驱动。
短周期：每3-5年一轮，经历投资触底、上升、触顶、回落的过程。

本轮房地产短周期的新特征

周期更长，韧性更强：房地产销售周期长达4年，投资增速持续回升。
施工回升滞后于新开工：施工加速始于2018Q2，滞后于前期的新开工增长。
施工周期长，竣工周期偏晚：施工体量大，竣工速度受预售标准偏低和融资环境影响，延迟明显。

本轮周期阶段

房地产周期正由施工向竣工环节加速切换。
施工周期已接近尾声，预计竣工好转将延续至2020Q2。
微观数据显示，水泥与玻璃的景气度出现分化，施工端景气度边际走弱，竣工端逐步改善。

关键信息

竣工见底的判断与持续性

判断理由：
- 需求周期与融资周期分化，导致竣工数据低迷。
- 三四线城市预售标准偏低，延长了竣工时间。
- 企业倾向于延迟竣工决算，竣工实际情况可能早于统计指标见底。
持续性分析：
- 竣工链条景气度已传导至第二阶段（装修建材）。
- 第三阶段（家具家电）景气回升仍值得期待。
- 错峰竣工可能使竣工回升周期延长，预计至少持续至2020Q2。

施工见顶的判断

判断依据：
- 根据“预售-施工-竣工”周期逻辑，当前已接近施工周期尾声。
- 房企竣工计划同比增长30%，形成硬性约束。
对库存的影响：
- 施工加速转向竣工不会形成库存积压。
- 期房销售占比达86%，多数项目竣工后直接交房，不形成库存。

土地购置对周期的影响

土地购置下降的制约：
- 一定程度上将制约新一轮周期，但压力是否显性化需进一步观察。
- 土地储备水平偏高，若融资环境稳定，压力可控。
土地储备与新开工关系：
- 土地储备与新开工是观察新周期的重要指标。
- 今年土地储备高于2017与2018年，但融资环境偏紧，可能影响企业开工意愿。

房地产与下游行业的供给格局

中上游行业集中度提升放缓：
- 供给侧改革集中度提升最快的阶段已过。
- 原材料行业集中度提升空间有限，甚至可能下降。
房地产下游行业集中度提升：
- 未来房地产与相关下游行业（如装修建材、家具家电）可能迎来集中度显著提升。
- 精装修比例提升，推动装修改材行业从消费行业向房地产下游行业转型。

房地产对经济的影响

房地产对经济的直接贡献：
- 施工环节（房屋建筑业）：占比13.9%。
- 竣工环节（地产相关消费业）：占比2.7%。
- 销售与服务环节（房地产业）：占比4.7%。
- 合计对经济的贡献为21.3%，若考虑对机械、汽车等装备制造业的拉动，比例更高。
房地产周期与库存周期：
- 当前处于主动去库存尾部阶段，库存底部可能出现在2019年Q4。
- 库存周期的弹性可能小于以往周期，主要动力为基建扩张、汽车产业链修复、竣工回升、出口预期企稳。
短期经济假设：
- 销售于增速的周期性低位区保持弱势稳定。
- 若出现价格超预期下行，销售可能进一步承压。

风险提示

经济下行超预期：可能对房地产销售与投资形成压力。
房地产政策超预期：可能影响融资环境与市场预期。

总结

本轮房地产短周期呈现新特征，施工与竣工环节出现明显错峰，竣工见底回升趋势明确，预计持续至2020Q2。房地产对经济的贡献主要体现在施工、竣工与销售服务环节，合计占GDP的21.3%。土地购置下降对新周期有一定制约，但若融资环境稳定，影响可控。房地产及下游行业集中度有望进一步提升，而政策调控与市场环境将决定周期走向。

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