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非洲办公室市场摘要

整体上，非洲办公室市场面临来自供应过剩、工作模式变更和不利经济状况的挑战。

供过于求

• 普遍现象：多数主要城市的办公室供应量超出需求，导致空置率升高、租金下降和开发商暂停新项目。
  • 善巴拉：新增供应计划进一步加剧过剩现象，顶级物业有望表现更好，次级物业可能面临更高空置率和租金下跌。
  • 纳米比亚：超740,000平方英尺的过剩供应导致新项目搁置，推动格鲁吉亚办公室使用面积增长的预期是近期新货供给的主要方向。
  • 南非：约翰内斯堡的办公室市场供过于求，平均空置率约为17%。
  • 刚果（金）：虽然需求存在，但供应稀缺，构成租金上涨的基础。
  • 坦桑尼亚：市场供应充足，租金价格（合15美元/平方米/月）较2020年下降12%，但有望随经济改善而回升。
  • 乌干达：新增供应25,000平方米，推高空置率，导致A级和B级办公室租金（分别为合16美元/平方米/月和合14美元/平方米/月）停止上涨。
  • 赞比亚：城市区办公室供应过剩将推动郊区需求，影响城市区租金。
  • 津巴布韦：CBD办公室空置率低，租金低至合4美元/平方米/月，部分物业空置率达90%-100%，业主考虑改作他用。

工作模式变更

• 混合工作普及：全球超过三成公司采用混合工作模式，导致企业普遍需要更灵活的办公空间，租用面积减少（预计未来十年内减少10-20%）。这增加了一线城市共用办公空间（Co-working Space）的需求与吸引力。
• 空间需求变化：公司倾向于租赁面积较小的办公室（多为100-300平方米），或选择传统的shell/core租赁，以降低成本并提供灵活性。
• 对特定市场的影响：
  • 尼日利亚：租户要求更强的灵活性、更优质量或更具成本效益的选项，导致B+级办公区入住率最高。
  • 斯威士兰：雇主与雇员混合工作模式是决定办公室市场租赁市场动态的最主要因素。

不利经济状况

• 经济挑战：通胀、货币贬值和经济前景不佳抑制需求。
  • 毛里求斯：新国家发展计划要求工业部门贡献GDP，可能是推动摩洛哥广场项目（合20亿非洲法郎）的关键因素之一。
  • 南非：国家经济可能因能源危机而持续受到影响，企业需成本高昂地依赖发电机，进一步抑制需求。
  • 埃及：埃镑兑美元持续贬值，可能促使部分房东采用灵活租赁模式，并考虑美元租赁以规避风险。
  • 温尼哥德：埃及租金费用下降，企业急于签订租约，尤其是在200-500平方米范围内。
  • 尼日利亚：新开发项目（如范发石油大厦）将增加供应，可能进一步加剧市场的供过于求，导致月租金保持在合56美元/平方米/月不变。

运营成本与可持续发展

• 因能源危机（尤其南非）和通货膨胀（尤其马拉维：7月YoY通胀达28.4%），运营成本增加，减少了企业对新办公室的需求。
• ESG要求兴起：可持续性和ESG标准也成为重要因素，推动物业现代化、能源效率提升以及提供更健康的工作环境。
• 灵活性与发展：有些开发商通过提供管家式办公室、全方位自动化楼宇管理系统空间等灵活、现代化的选择迎合需求，并符合ESG要求。

办公室租金（合美元/平方米/月）

• 大多数市场租金（尤其在二线或三线城市或低级别物业）较2020年或此前价格同比下降。
• 少数市场（如博茨瓦纳、刚果民主共和国、赞比亚）出现小幅度上涨。
• 持续关注六大都市区（Johannesburg, Lagos, Nairobi, Kinshasa, Lusaka, Abuja）仍是观察整体情况的关键。

总结要点

非洲办公室市场整体面临挑战，重要驱动因素包括：

• 供过于求：多个市场出现显著超额供应。
• 混合工作模式：普遍影响办公室需求与类型，偏好更小、更灵活的空间，增加对co-working空间的需求。
• 经济压力：通胀、货币贬值、经济成长疲软或债务问题制约需求。
• 能源与成本：能源危机（南非）和运营成本（尤其能源和维护）抑制企业投资意愿。
• 质量与ESG：顶级物业、现代设计与可持续性（ESG）驱动因素日益重要，可能分化市场。

总体而言，办公室市场的表现呈现区域性和资产级别的差异。