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住房销售制度改革全景总结

核心内容

中国住房销售制度迎来重大改革，标志着从「期房预售」向「现房销售」的转变。此次改革由住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行与金融监管总局同步发布房地产信贷管理《意见》。这一变革旨在保障购房者权益、防范行业风险、适应存量时代供需结构，重塑房地产行业的发展模式。

主要观点

1. 政策背景与目标

• 政策背景：为应对房地产市场下行压力、防范金融风险、提升行业稳定性，政府出台一系列改革措施。
• 政策目标：
  • 保障购房者权益，降低交楼风险。
  • 防范高杠杆、高周转模式带来的系统性风险。
  • 适配城镇化放缓背景下的供需关系变化，推动行业向存量时代转型。

2. 关键变化

• 新老划段，平稳过渡：已取得建设工程规划许可证的老项目仍可按原条件预售；新出让土地项目和已拿地未取证的新项目优先采用现房销售。
• 现房销售，所见即所得：以竣工验收为销售标准，推动「交房即交证」；施工后可签订定金合同，定金进入监管账户，交付后解除监管。
• 期房预售大幅收紧：新项目需主体结构封顶后方可预售；购房资金须存入监管账户，由住建部门独立监管。
• 土地与融资配套调整：
  • 土地款首期缴纳比例不低于50%，分期不超过一年，特殊项目可延长至两年。
  • 房企须以自有资金购地，银行不得发放用于缴交土地款的贷款。
  • 开发贷期限延长，现房项目最长可达7年，期房项目最长5年；按建设进度分批发放。
  • 按揭放款时点后移，现房项目在销售备案后发放按揭，期房项目需竣工备案后发放。
  • 推行「主办银行制」，项目资金封闭管理，受托支付直达交易对象。

关键信息

房企影响

• 盈利模式变化：房企的赚钱方式、扩张节奏与资产质量将发生根本性改变。
• 财务指标变化：
  • 权益乘数2.6X，总资产收益率33%。
  • 项目回款周期延长至2.5-3年。
• 行业分化加剧：低杠杆、可售新货储备充足的房企更具销售韧性；小型房企将聚焦区域市场，提供精品项目。

行业新格局

• 商业模式转型：从高杠杆高周转转向低杠杆精益经营。
• 竞争维度变化：竞争重点转向产品力、成本管控与运营效率。
• 竞争格局变化：「瘦峰肥尾」现象显现，头部房企将承接更多优质资源，小型房企在下沉市场占据主导。

周期新课题

• 下行期关注：定金和合同条款的设计，以对冲违约风险。
• 上行期关注：房企单盘收益率提升，对供地节奏与推盘管理提出更高要求。

风险提示

• 房企现金流超预期承压；
• 土地市场交易量与宏观经济超预下行；
• 住房供需关系改善不及预期；
• 板块流动性条件超预期恶化。

内容来源

1. 2026年8月29日《现房销售政策落地，将会产生哪些影响？》
2. 2026年9月2日《建模分析现房销售对房企经营影响几何？》
3. 市场公开资料：住建部、自然资源部、金融监管总局《通知》；央行、金融监管总局《意见》等

内容审核

• 本内容由中金公司研究部不动产与空间服务首席分析师李昊提供。
• 研究内容基于政策解读与市场分析，力求客观、准确。

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