> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 天风·房地产 | 销售范式重构，制度改革提速——三部委现房销售新政点评总结 ## 核心内容 三部委联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志着房地产行业销售制度的改革正式落地。该政策旨在通过提升预售门槛、推动现房销售、加强资金监管和优化融资机制等措施，推动行业向高质量发展转型，缓解交付风险，重构行业底层逻辑。 ## 主要观点 - **政策目标**：通过预售门槛抬升、现房销售优先、资金全监管等措施，推动房地产行业销售范式转型，提升行业规范性和购房者信心。 - **改革方向**：从“预售为主”向“现房为主”过渡，强调现房销售的合规性与透明度，减少行业风险。 - **行业影响**：短期对房企现金流形成一定冲击，中长期将利好资金、产品力及融资能力强的企业。 - **细分领域**：重点关注具备库存、资金、品牌优势的开发企业；商管业务支撑型企业；二手中介；以及国央企物管企业等。 ## 关键信息 ### 1. 政策内容 - **预售门槛抬升**：实施预售的项目需单体主体结构封顶方可入市，首付款和按揭贷款全额纳入监管账户，竣工验收配套达标后方可解控。 - **增量优先现房**：新出让土地及未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可的项目鼓励现房销售，但不追溯存量项目。 - **资金全监管**：现房项目可收取少量受监管定金，实现有限客户锁定。 - **配套机制**：推行项目主办银行制，支持开发公司通过股权、债券等方式融资，落实项目公司制，优化工程建设审批流程，推进“交房即交证”。 ### 2. 风险权责再分配 - **传统模式问题**：预收款曾承担主要融资功能，房企依赖销售回款快速周转扩张。 - **现房销售影响**：销售回款时点后置，财务成本上升，IRR下行，弱资质房企受制约更明显。 - **新老划断机制**：不追溯存量项目，对短期企业利润率影响有限，主要影响增量投资。 ### 3. 供需格局改变 - **需求端**：购房者风险感知改善，新房购买信心增强，但新项目开盘节点延后，短期供给节奏受扰。 - **城市差异**：核心城市优质资产具备品质溢价，三四线城市因人口流出、库存高企，价格弹性有限。 - **供给端**：行业竞争维度转向资本金实力、融资能力与产品力，中小房企生存压力加大，出清节奏加快，国央企和稳健民企受益。 ## 投资策略研判 - **行业端**：商品房销售额及价格同比降速逐步收窄，行业或将进入循序渐进的筑底阶段。 - **政策端**：更多围绕“十五五”高质量发展主题的政策将陆续出台。 - **交易端**：板块具备周期反转及低估值优势，在资金避险情绪下或显现韧性。 ## 风险提示 - 政策传导存在时滞； - 政策理解具有主观性； - 信用定价体系尚未完善； - 分化加剧可能强化信用风险； - 本报告所列细分领域不构成投资建议。 ## 法律声明 - 本报告观点为署名分析师个人看法，不代表天风证券立场； - 本报告不构成投资建议，投资者需独立分析，自行承担风险； - 本报告仅供专业投资者使用，非专业投资者请勿参考； - 本平台所载内容版权属于天风证券，未经许可不得复制、转载或修改。 ## 附件：天风机构销售通讯录（20260630） | 职务 | 姓名 | 电话 | 邮箱 | |----------|--------|--------------|------------------------| | 全国销售 | 朱量 | 15021020969 | zhuliang@tfzq.com | | 北京销售 | 李靓一 | 13910172084 | liliangyi@tfzq.com | | 北京销售 | 张竹筠 | 18602642351 | zhangzhuyun@tfzq.com | | 北京销售 | 邹烨 | 15101156610 | zouye@tfzq.com | | 北京销售 | 金羽豪 | 13811335970 | jinyuhao@tfzq.com | | 北京销售 | 陆聪 | 18813021537 | lucong@tfzq.com | | 北京销售 | 阎小丝 | 18610828797 | yanxiaosi@tfzq.com | | 北京销售 | 王楠茜 | 13860473487 | wangnanqian@tfzq.com | | 北京销售 | 赵明宇 | 13201415528 | zhaomingyu@tfzq.com |