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渐进去杠杆，房企如何融资？

核心内容概述

随着房地产市场进入调整期，房企融资渠道收紧，资金压力加大。国家通过一系列宏观调控政策控制资金流入房地产企业，促使房企在去杠杆环境下探索多元融资方式。本文系统梳理了房企当前的融资渠道、去杠杆的主体及融资支持方，并探讨了房企未来可能的融资路径。

房企融资渠道分析

主要融资方式

1. 银行贷款

   • 包括项目开发贷、抵押贷、并购贷
   • 银行对房企有严格的资质要求（如“四三二”条件）
   • 开发贷成本低，但存在抵押物价值限制和资金错配问题

2. 海外资本市场

   • 包括发行股票和债券、银团贷款
   • 2015年后，中资房企赴境外发债规模逐年增加
   • 海外融资门槛较高，多为大型房企或港股上市公司

3. 股权融资

   • 包括IPO、增发、配股
   • 2014-2016年定增规模大幅增长，2017年后受政策限制大幅缩量

4. 债券融资

   • 包括公司债、企业债、中票、短融、定向工具等
   • 2015年政策放宽，公司债融资规模显著上升
   • 2016年后监管趋严，公司债融资大幅下降

5. 非标产品

   • 包括信托、私募基金、券商资管通道等
   • 非标融资在2010年后迅速发展，但存在期限错配和风险承担主体不明确的问题
   • 2017年后监管趋严，非标融资受到限制

6. 其他融资方式

   • 包括合作开发、资产证券化、售后回租、债务展期、北金所债权融资计划等
   • 资产证券化和融资租赁等创新融资方式在房企融资中发挥一定作用

谁在去杠杆？

去杠杆的主体

• 央企和国企：在去杠杆环境下，央企和国企房企的杠杆率有所提高，显示出其在融资资源上的优势
• 民企：杠杆率有所下降，但融资环境依然艰难
• 中小房企：在融资门槛提升的背景下，竞争压力更大，融资难度更高

融资分化现象

• 企业性质和资产规模的不同导致房企融资能力出现分化
• 大型房企更依赖银行贷款，而中小型房企更依赖非标融资等创新渠道

谁在给房企融资？

融资渠道变化（2016 vs 2017）

融资依赖情况

• 大型房企更依赖银行贷款
• 中小型房企更依赖非标融资等其他方式
• “明股实债”等隐性负债也对房企财务造成压力

房企如何获得顺畅融资？

融资趋势与压力

• 房企信用债到期高峰集中在2020-2021年（不考虑回售）和2018-2019年（考虑回售）
• 2017年房企自由现金流缺口扩大，对外部融资依赖加深

可能的融资路径

• 标准化产品发展：鼓励发行标准化债券、ABS等产品，减少对非标融资的依赖
• 合作开发：通过与其他房企合作分担土地成本和资金压力
• 满足“432”条件的融资：如开发贷、经营性物业贷款等
• 租赁地产融资：通过售后回租、融资租赁等方式盘活资产
• 债务展期与转让：延长债务期限，缓解短期偿债压力

风险提示

• 再融资风险：房企融资渠道受限，再融资难度加大
• 政策风险：监管政策对房企融资产生重大影响，政策变动可能引发融资波动
• 信用风险：房企过度依赖高成本融资方式，可能引发财务风险和流动性危机

总结

在去杠杆的背景下，房企融资渠道受限，融资成本上升，资金压力加剧。大型房企更依赖银行贷款和标准化融资工具，而中小型房企则更多依赖非标融资等创新方式。未来，房企需在合规前提下，探索多元化、低成本的融资路径，以应对日益严峻的融资环境。同时，政策监管和市场调控对房企的融资能力和财务结构产生深远影响，需引起高度关注。