房地产产业债专题：渐进去杠杆，房企如何融资？-20180330-天风证券-14页-1mb

房企融资渠道与去杠杆分析总结

核心内容概述

随着房地产市场进入调整期，房企面临融资渠道收紧和资金压力加大的挑战。本文围绕房企融资方式、去杠杆主体及融资渠道变化展开分析，探讨在政策调控和金融环境变化的背景下，房企如何应对资金需求。

主要观点

• 房企融资方式多样，包括内部融资（如销售回款）和外部融资（如银行贷款、债券融资、股权融资、非标产品等）。
• 去杠杆背景下，金融机构、地方政府及房企自身均有所行动，但不同类型的房企在杠杆率变化上出现分化。
• 房企融资渠道受限，部分企业开始依赖非标融资、ABS、融资租赁等创新方式，但这些方式往往伴随着较高的财务成本和风险。

关键信息

1. 房企融资渠道

2. 去杠杆主体

• 金融机构：受到监管政策影响，对房企的信贷额度和抵押要求更加严格。
• 地方政府：地方融资平台受限，间接影响房企融资环境。
• 房企自身：不同性质和规模的房企在杠杆率变化上出现分化。

3. 融资方式变化

4. 融资方式分化

• 按企业性质：国企、央企杠杆率上升，民企杠杆率下降。
• 按资产规模：资产规模大的房企更依赖银行贷款，资产规模小的房企则更依赖非标融资等其他渠道。

5. 融资风险提示

• 再融资风险：房企在融资渠道受限情况下，再融资难度加大。
• 政策风险：监管政策不断收紧，影响房企融资方式和规模。
• 信用风险：房企过度依赖高成本融资，可能导致财务风险上升。

6. 融资渠道展望

• 随着房地产调控持续，房企资金链依然紧张。
• 非标融资受限，标准化融资（如ABS、美元债）可能成为房企融资的重要补充。
• 未来房企需优化融资结构，降低对高成本融资的依赖，探索更多合规融资方式。

融资结构变化

• 房企有息负债结构呈现分化，部分企业依赖信托、融资租赁等非标融资。
• “明股实债”等隐性负债形式虽有助于优化报表，但增加了财务风险。
• 信用债到期高峰集中在2020-2021年，融资压力依然存在。

结论

在房地产市场调整和去杠杆政策的双重背景下，房企融资面临诸多挑战。传统融资方式受限，非标融资成为重要补充，但风险较高。未来房企需在合规框架内优化融资结构，增强内生融资能力，以应对持续的调控压力和资金需求。