20171204-兴业证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口_首单储架式长租公寓CMBS获批点评_6页_838kb

报告摘要

招商蛇口（001979）买入评级总结

核心内容

招商蛇口于2017年12月1日发布公告，其“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得深交所出具的符合挂牌条件的无异议函，标志着全国首单储架式长租公寓CMBS产品获批。该CMBS产品发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿元，劣后级0.1亿元。

主要观点

行业意义：此单CMBS是招商蛇口响应国家支持住房租赁市场建设的重要举措，有助于推进长租公寓规模化发展，提升公司管理能力。
产品特点：CMBS以商业地产未来租金收入为偿债来源，具有债权属性，原始权益人保留资产所有权，享受未来价值升值空间。与REITs相比，CMBS不持有物业，无法实现出表。
业务布局：招商蛇口已在多个一线城市和重点二线城市布局长租公寓项目，总计约60万平米，约1.6万间。未来将重点发展太子湾170万方和前海地区508万方土地项目。
财务表现：公司销售持续增长，1-10月签约销售金额同比增长59.40%，且土地储备优质，平均楼面地价约1.1万元，有助于提升行业地位。
估值分析：当前股价较RNAV折价45%，估值具有较好安全边际。公司EPS预计2017年为1.52元，2018年为2.09元，对应PE分别为12.8倍和9.3倍，显示投资价值被低估。
投资建议：维持“买入”评级，认为公司中长期发展动力强劲，且面临IPO解禁和股权激励行权条件，有利于公司发展。

关键信息

财务数据概览

项目	2016	2017E	2018E	2019E
营业收入	63573	78755	122304	167070
净利润	12187	14106	18913	25017
EPS (元)	1.21	1.52	2.09	2.85
PE (倍)	16.0	12.8	9.3	6.8
PB (倍)	2.7	2.2	1.8	1.4

财务比率

指标	2016	2017E	2018E	2019E
营业收入增长率	29.2%	23.9%	55.3%	36.6%
营业利润增长率	62.9%	15.4%	34.2%	34.5%
净利润增长率	97.5%	25.0%	37.9%	36.4%
毛利率	34.5%	36.1%	35.3%	35.7%
净利率	15.1%	15.2%	13.5%	13.5%
ROE	17.0%	17.5%	19.5%	21.0%
资产负债率	69.0%	66.3%	66.9%	66.2%
流动比率	1.75	1.90	1.86	1.86
速动比率	0.80	0.97	1.13	1.27
资产周转率	27.5%	30.1%	40.3%	45.4%