20180131-兴业研究-从华盛顿透视北京城市发展_9页_701kb

北京城市发展与华盛顿经验分析总结

核心内容

本文以《从华盛顿产业结构透视北京发展规划》为题，分析了北京在设立雄安新区后，其城市功能调整对房价的影响。文章通过对比华盛顿都市区与北京的产业结构、人口规模、地理面积等，探讨了北京未来可能的发展方向和对房价的潜在影响。

主要观点

北京房价不会因雄安新区而下跌

• 雄安新区的设立并不意味着北京房价会下跌。
• 从华盛顿的经验来看，北京未来可能发展为与经济最发达区域看齐的都市区，房价可能继续维持高位。

北京并非仅是政治中心

• 北京的定位是政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。
• 这一定位与华盛顿都市区的产业结构和功能定位相似，符合国际城市发展潮流。

华盛顿都市区的产业结构特点

• 服务业主导：华盛顿都市区的产业结构以服务业为主导，2015年服务业就业占比高达90.5%。
• 高附加值行业集中：包括公共服务业（12.6%）、专业、科学和技术服务业（15.9%）、教育服务业（9.1%）等，显示出其作为科技文化、教育和金融中心的特征。
• 高端职业比例高：华盛顿都市区中，从事管理工作、行政工作和商务财务工作的比例较高，但并不意味着没有普通生活服务业的从业者。

关键信息

地理与人口对比

• 华盛顿特区：面积178平方公里，人口67万，与北京三环内面积相近，但人口远少于北京。
• 华盛顿都市区：面积1.62万平方公里，人口613万，与北京的面积（1.64万平方公里）非常接近，人口占比约为北京的28%。

房价对比

• 华盛顿都市区房价：2017年第三季度，华盛顿都市区二手房价中值为每套独栋房屋40.85万美元（约258万元人民币）。
• 纽约都市区房价：华盛顿都市区房价与纽约都市区的White Plains-Wayne分区及Newark-Union分区相当，低于Nassau-Suffolk分区（即长岛富人区）。

就业结构分析

• 华盛顿都市区就业结构：
  • 制造业：2.8%
  • 农林牧渔业：0.3%
  • 采掘业：0.1%
  • 建筑业：6.3%
  • 服务业：90.5%
• 北京就业结构（2015年）：
  • 第一产业：4.2%
  • 第二产业：17%
  • 第三产业：78.8%

生活服务业的存在

• 华盛顿都市区虽以高端服务业为主，但仍存在大量从事普通生活服务业的就业人口，如清扫维护、个人看护服务、建筑施工等。

借鉴意义

• 北京若能效仿华盛顿都市区的发展模式，将有助于提升城市经济活力和竞争力。
• 产业结构的优化，特别是服务业的提升，将对北京房价产生积极影响。

免责声明要点

• 本报告仅用于宏观经济分析，不包含对证券及产品的投资建议。
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图表说明

• 图表1：华盛顿都市区示意图
• 图表2：纽约都市区示意图
• 图表3：华盛顿都市区和纽约都市区房价对比
• 图表4：华盛顿都市区就业人口的行业分布（2015）
• 图表5：华盛顿都市区就业人口的职业分布