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公募REITs市场深度研究报告总结（孙伟风/吴钰洁）

核心内容概述

本报告聚焦2025年至2026年期间公募REITs市场的表现与发展趋势，分析市场在快速扩容阶段的供需关系、收益结构及板块分化情况。报告指出，2025年公募REITs市场整体呈现半年上行、半年回落的波动态势，市值指数收于102.10，年内累计上涨8.4%。市场收益主要来源于资本利得，而非分红回报，且整体可供分配收益率与10年期国债收益率利差在4.0%-5.4%，存在明显价差。

主要观点

1. 市场进入快速扩容期

• 供给提升：商业REITs试点启动及基础设施REITs持续上新，推动市场进入快速扩容阶段。
• 二级市场影响：供给增加可能对二级市场形成抽水效应，需关注发行节奏与增量资金的配置。
• 一级发行建议：建议控制一级发行溢价，以缓解新基金上市后的二级市场压力。
• 配置策略：重点关注一二级价差（安全垫）及资产经营质量，确保上市后有资金承接。

2. 2026年市场展望

• 降息预期下降：整体降息预期减弱，对公募REITs的分母端形成压力，长久期产品尤为明显。
• 通胀预期提升：分子端弹性成为市场关注重点，产品多样性将加剧板块及个券分化。
• 指数基金配置建议：关注低估值且高权重行业/个券，以及日均成交量/成交额较低的个券。
• 交通REITs机会：基于指数权重占比及基本面修复预期，积极关注交通REITs的配置机会。

3. 季节性主题博弈机会

• 厄尔尼诺影响：国家气候中心预计全球将在5月进入厄尔尼诺状态，夏秋季将形成中等及以上强度事件，至少持续至年底。
• 能源REITs机会：高温天气可能导致缺电，关注能源REITs，优选气电及煤电产品，如鹏华深圳能源REIT、华夏华电清洁能源REIT。
• 水利REITs机会：南方多雨天气可能推动银华绍兴原水水利REIT经营基本面改善。

4. 行业板块分析

• 经营权板块：交通REITs具有配置价值，建议关注其基本面修复机会。
• 产权板块：超跌产业园个券或有反弹机会，但基本面修复仍偏弱。
• 仓储行业：整体呈修复态势，但区域修复节奏差异较大，建议待整租产品续租落地后再配置。
• 消费板块：关注商业REITs落地节奏，优先选择有明确调改推动基本面提升的产品。
• 保租房板块：需关注降准降息预期变化，非市场化保租房相对占优。
• 数据中心板块：与科技股联动性强，科技行情趋势明显时可考虑配置。

关键信息

• 市场表现：2025年公募REITs市值指数上涨8.4%，资本利得收益为主。
• 价差情况：市场收益率与10年期国债收益率利差在4.0%-5.4%之间。
• 扩容影响：供给增加可能对二级市场形成压力，需控制发行节奏与溢价。
• 增量资金配置：市场胜率及个券性价比是增量资金配置的核心关注点。
• 厄尔尼诺影响：夏季高温与多雨天气可能带来能源及水利REITs的配置机会。
• 板块分化：随着产品多样化，不同行业及个券的市场表现将更加分化。

风险提示

• C-REITs常态化发行不及预期
• 政策出台不及预期
• 经营基本面超预期下滑

发布日期

2026-05-28