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阳光100中国控股有限公司2021年度报告总结

公司信息

阳光100中国控股有限公司（Sunshine 100 China Holdings Ltd）是一家在开曼群岛注册成立的有限公司，股份代号为2608。公司总部位于中国北京光华路2号D座12层，香港主要营业地点为中环皇后大道中15号置地广场告罗士打大厦39楼。公司法律顾问为美富律师事务所，核数师为中审众环（香港）会计师事务所有限公司。主要往来银行包括中国银行、华夏银行、中国建设银行、中国光大银行及招商银行。

概述

2021年是阳光100中国控股有限公司历史上极具挑战性的一年，受到中国政府政策影响，房地产行业信贷全面收紧，市场大幅收缩。公司在8月11日首次出现债务违约，全年合约销售金额为人民币32.21亿元，仅为年度计划的三分之一。同时，由于疫情反复和房地产市场整体下行，公司计提了更多的贷款减值拨备和资产减值损失，导致年度亏损达人民币37.3亿元。

业务回顾

1. 保资金，保履约

• 由于疫情及资金短缺，公司上半年合约销售大幅下降，尤其商业项目受影响较大。
• 销售回款减少，导致下半年还款出现预警。
• 尽管积极筹措新资金并引进新投资者，公司仍于2021年8月出现公开市场可转债违约，资金缺口达5,239万美元。
• 违约后，公司陷入全面现金流短缺的困境。

2. 保交房、保运营

• 通过与债权人的沟通与谈判，公司最终稳定了债权人的信心。
• 积极加强与各方合作者的沟通，确保项目稳定及复工建设。
• 快速处置部分运营资产以筹集资金，确保住宅项目的交付及关键项目的施工。
• 在无锡、温州等地，公司成功交付超过6,000套住宅，并保证主要项目连续稳定开发。
• 3,000套喜马拉雅公寓陆续投入运营。
• 在疫情期间，长沙阳光100凤凰街项目商业街区正常投入使用，获得良好反响，并被评为国家3A级旅游景点。

3. 保稳定

• 面对违约和资金短缺，公司采取了多种措施来缓解压力，包括与机构债权人协调给予宽限期。
• 与地方政府沟通，稳定施工方与合作伙伴信心，确保交房及项目运营。
• 加强内部改革，开源节流，维持关键员工和团队的信心与稳定。

4. 抓运营

• 在销售受阻的情况下，公司重点转向商业运营，取得了逆市增长的成果。
• 投资性物业租金收入从2020年的15.19亿元增至2021年的19.28亿元。
• 喜马拉雅公寓收入从3.42亿元增至7.54亿元。
• 物业管理收入从35.3亿元增至42.4亿元。
• 商业运营的稳定与增长为公司未来的转型与升级奠定了基础。

5. 产业转型

• 在经历市场下滑与产品竞争后，公司更加坚定聚焦主力产品。
• 加大对喜马拉雅公寓和商业街的开发力度。
• 进一步完善“强运营、租售结合”的商业模式。

财务摘要

收入

• 2021年收入为人民币53.99亿元，较2020年下降6.7%。
• 2020年收入为人民币57.6亿元，2019年为人民币82.89亿元。

毛利

• 2021年毛利为人民币7.55亿元，较2020年下降50.6%。
• 2020年毛利为人民币15.3亿元，2019年为人民币21亿元。
• 毛利率从2020年的15.2%降至2021年的14.0%。

利润

• 2021年净利润为人民币-37.3亿元，2020年为人民币12.84亿元。
• 2019年净利润为人民币32.15亿元，2018年为人民币2.43亿元，2017年为人民币8.49亿元。

资产与负债

• 2021年总资产为人民币563.56亿元，较2020年下降6.6%。
• 2020年总资产为人民币609.58亿元，2019年为人民币583.95亿元。
• 2021年总负债为人民币490.21亿元，2020年为人民币487.88亿元。
• 2019年总负债为人民币466.47亿元，2018年为人民币518.44亿元，2017年为人民币466.18亿元。
• 2021年净资产为人民币73.35亿元，2020年为人民币121.7亿元。

权益

• 2021年公司权益股东应占权益为人民币57.54亿元，2020年为人民币93.83亿元。
• 2021年非控股权益为人民币1.58亿元，2020年为人民币27.87亿元。
• 2021年权益总额为人民币73.35亿元，2020年为人民币121.7亿元。

合约销售情况

合约销售金额与面积

• 2021年合约销售金额为人民币32.21亿元，较2020年下降69.4%。
• 2021年合约销售面积为294,872平方米，较2020年下降66.9%。
• 平均合约销售单价为人民币10,227元/平方米，较2020年下降9.6%。

地区分布

• 环渤海与中西部地区：合约销售金额占比约83.4%，其中济南阳光100国际新城及武汉阳光100凤凰街项目贡献显著。
• 长三角地区：合约销售面积395,410平方米，销售金额501.8亿元。
• 珠三角地区：合约销售面积4,575平方米，销售金额32.2亿元。
• 中西部地区：合约销售面积176,735平方米，销售金额1,639.8亿元。

项目明细

• 沈阳：沈阳阳光100国际新城，合约销售面积11,326平方米，金额125.0亿元。
• 滨阳：滨阳阳光100果岭公馆，合约销售面积5,109平方米，金额40.3亿元。
• 济南：济南阳光100国际新城，合约销售面积18,584平方米，金额437.9亿元。
• 武汉：武汉阳光100凤凰街，合约销售面积301,780平方米，金额369.2亿元。
• 重庆：重庆阳光100阿勒，合约销售面积23,076平方米，金额326.2亿元。
• 长沙：长沙阳光100凤凰街，合约销售面积2,386平方米，金额30.9亿元。
• 柳州：柳州阳光100业埠TOWN，合约销售面积2,187平方米，金额21.5亿元；柳州阳光100新叶城，合约销售面积31,356平方米，金额308.9亿元。
• 南宁：南宁阳光100上东国际，合约销售面积11,066平方米，金额79.3亿元；南宁阳光100九个半岛，合约销售面积36,526平方米，金额235.9亿元。
• 梧州：梧州阳光100三祺城，合约销售面积28,557平方米，金额164.4亿元。
• 丽江：丽江阳光100雪山艺术小镇，合约销售面积7,948平方米，金额73.5亿元。
• 西安：西安阳光100阿勒，合约销售面积953平方米，金额13.9亿元。
• 桂林：桂林阳光100园炉山谷，合约销售面积161平方米，金额1.8亿元。

未来展望

1. 加大资产变现力度：通过资产抵债和债转股等方式，进一步降低公司负债。
2. 推动优质项目合作：公司过去三十年积累了一些优质项目，将采取灵活方式增加合作与引资，盘活现金流。
3. 聚焦主力产品：进一步开发喜马拉雅公寓和商业街项目，提升竞争力。
4. 强化运营优势：利用多年积累的商业运营经验，提升租金收入与品牌影响力，推进轻资产运营模式。

2021年是公司前所未有的困难年，但在各方支持及员工努力下，成功克服了挑战。相信经过行业与市场的调整，阳光100将开启新的发展道路。公司董事会对股东及合作伙伴的支持表示衷心感谢，对全体员工的努力表示诚挚谢意。