京能置业股份有限公司2023年年度报告总结
公司基本信息
- 公司代码：600791
- 公司简称：京能置业
- 公司全称：京能置业股份有限公司
- 法定代表人：昝荣师
- 注册地址：北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
- 办公地址：北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元
- 股票上市交易所：上海证券交易所
- 股票代码：600791
- 股票简称：京能置业（曾用简称：天创置业）
财务概况
主要会计数据
| 项目 |
2023年 |
2022年 |
本期比上年同期增减(%) |
2021年 |
| 营业收入 |
4,535,104,206.81 |
6,178,890,301.99 |
-26.60 |
2,132,805,344.09 |
| 扣除非经常性损益的营业收入 |
4,485,911,094.58 |
6,173,820,861.81 |
-27.34 |
2,124,457,026.76 |
| 归属于上市公司股东的净利润 |
-407,033,087.82 |
16,970,474.97 |
-2,498.48 |
5,750,372.95 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
-404,114,304.40 |
14,961,673.54 |
-2,801.00 |
-50,941,995.59 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
1,591,869,210.80 |
3,629,499,071.77 |
-56.14 |
2,531,098,286.44 |
| 总资产 |
21,165,178,877.49 |
20,154,943,363.32 |
5.01 |
21,309,311,381.02 |
主要财务指标
| 指标 |
2023年 |
2022年 |
本期比上年同期增减(%) |
2021年 |
| 基本每股收益（元/股） |
-0.8988 |
0.0375 |
-2,496.80 |
0.0127 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） |
-0.8923 |
0.0330 |
-2,803.94 |
-0.1125 |
| 加权平均净资产收益率（%） |
-13.42 |
0.48 |
减少13.90个百分点 |
0.26 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） |
-13.32 |
0.42 |
减少13.74个百分点 |
-2.29 |
分季度财务数据
| 季度 |
营业收入 |
归属于上市公司股东的净利润 |
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
经营活动产生的现金流量净额 |
| 第一季度 |
1,701,639,891.57 |
-42,833,379.69 |
-42,730,507.04 |
2,132,184,522.50 |
| 第二季度 |
218,080,605.65 |
-59,119,632.06 |
-57,665,804.91 |
570,758,191.47 |
| 第三季度 |
235,353,930.42 |
-135,176,870.81 |
-131,412,470.65 |
210,543,867.09 |
| 第四季度 |
2,380,029,779.17 |
-169,903,205.26 |
-181,530,247.64 |
1,421,972,792.19 |
非经常性损益项目
| 非经常性损益项目 |
2023年金额 |
2022年金额 |
2021年金额 |
所得税影响额 |
少数股东权益影响额（税后） |
| 非流动性资产处置损益 |
-6,697,187.04 |
83,818.33 |
60,692,919.00 |
-514,192.20 |
-466,224.85 |
| 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 |
4,371,959.61 |
3,772,115.07 |
- |
- |
- |
| 投资性房地产公允价值变动损益 |
-956,273.17 |
-812,200.00 |
-3,753,100.00 |
-498,555.30 |
- |
| 其他营业外收入和支出 |
29,328,843.65 |
-1,213,168.62 |
-1,839,670.99 |
- |
- |
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 |
127,172.03 |
123,920.24 |
- |
- |
- |
| 合计 |
-2,918,783.42 |
2,008,801.43 |
56,692,368.53 |
- |
- |
公允价值计量项目
| 项目名称 |
期初余额 |
期末余额 |
当期变动 |
对当期利润的影响金额 |
| 其他权益工具投资 |
9,480,160.00 |
8,955,200.00 |
-524,960.00 |
- |
| 投资性房地产 |
147,256,100.00 |
100,744,400.00 |
-46,511,700.00 |
3,573,641.80 |
| 合计 |
156,736,260.00 |
109,699,600.00 |
-47,036,660.00 |
3,573,641.80 |
经营情况分析
房地产市场回顾与展望
- 2023年房地产调控政策持续优化，定向支持力度加大，政策托举力度增强，以促进市场平稳健康发展。
- 房地产宽松政策从三四线城市向核心一二线城市扩展，各地因地制宜加速政策出台。
- 2024年“市场+保障”双轨制发展新模式将更加清晰，支持房企盘活存量资产成为政策优化方向。
公司主要经营工作情况
- 高效推进项目建设：提前完成去化任务，多个项目实现结构封顶、竣工备案和零诉交房。
- 积极参与项目投拓：深耕北京区域，参与多个地块竞价及摇号，新增土地储备面积约3万平方米。
- 融资工作进展：成功发行首期8亿元公司债，发行利率为AA级房地产企业非公开发行债券历史最低。利用多种融资手段优化债务结构。
- 股权融资：向特定对象发行A股股票，拟募集资金不超过7亿元，已获上交所审核通过。
- 国企改革：深化“双百行动”成果，推动企业与市场经济深度融合，激发企业活力。
报告期内公司所处行业情况
- 房地产行业为资金密集型行业，是推动国民经济发展的重要支柱。
- 2023年市场经历调整期，整体需求偏弱，企业资金承压。
- “三大工程”建设成为增量政策方向，中央强调积极稳妥化解房地产风险，满足不同所有制企业的融资需求。
报告期内公司从事的业务情况
- 公司聚焦商品住宅用地开发，保持发展定力，注重风险把握。
- 高效推进项目建设：京能龙湖·熙上、京能·西山印等项目主体结构封顶。
- 提前完成去化任务：多个项目实现全面销售，销售业绩提升。
- 积极参与项目投拓：进行市场研究与分析，优化土地获取策略。
核心竞争力分析
- 公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的开发和管理模式。
- 拥有稳定、专业的开发团队，具备良好的市场合作信誉。
- 强化战略引导，关注政策、市场环境及自身研究，注重风险防控。
- 发挥京能集团内部协同优势，打造技术和生态融合、居住与产业结合的项目。
报告期内主要经营情况
- 2023年末公司资产总额211.65亿元，净资产159.19亿元，资产负债率84.21%。
- 实现营业收入45.35亿元，利润总额-5.52亿元，经营活动产生的现金流量净额43.35亿元。
财务分析
收入和成本分析
- 营业收入45.35亿元，同比下降26.60%。
- 营业成本42.04亿元，同比下降22.18%。
- 毛利率同比减少5.27个百分点，主营业务收入44.55亿元，主营业务成本41.38亿元，主营业务毛利率减少5.10个百分点。
费用分析
- 销售费用2.06亿元，同比增长4.81%（广告费、业务宣传费及代理服务费增加）。
- 管理费用1.88亿元，同比增长63.35%（资本化减少，管理费同比增多）。
- 财务费用1.47亿元，同比增长200.39%（资本化减少，费用化增多）。
- 所得税费用0.81亿元，同比下降37.10%（应纳税所得额减少）。
现金流分析
- 经营活动产生的现金流量净额43.35亿元，同比增加。
- 投资活动产生的现金流量净额-19.87亿元，对外投资增加。
- 筹资活动产生的现金流量净额-11.30亿元，吸收少数股东投入，取得借款减少。
资产与负债分析
- 货币资金：45.8969亿元，同比增加191.06%（销售回款增加）。
- 应收账款：7.31亿元，同比下降39.15%（应收售房款减少）。
- 预付款项：0.22778亿元，同比下降98.21%（预付工程施工款减少）。
- 其他应收款：4.9454亿元，同比下降81.28%（支付押金、保证金减少）。
- 存货：1,455.77亿元，同比下降12.42%（结转减少）。
- 长期股权投资：5.27亿元，同比下降0.02%。
- 其他权益工具投资：0.8955亿元，同比下降5.54%。
- 投资性房地产：10.07亿元，同比下降31.59%（出售投资性房地产）。
- 应付账款：193.4674亿元，同比增长48.24%（应付工程款增加）。
- 合同负债：52.2899亿元，同比增长44.40%（预售款增加）。
- 长期借款：308.86亿元，同比下降38.08%（减少金融机构借款）。
- 应付债券：22.25亿元，同比增长56.14%（增加债券发行）。
- 租赁负债：1.16亿元，同比增长57.33%（新增租赁合同额）。
房地产销售与结转情况
- 实现销售金额773,123.12万元，销售面积323,427.32平方米。
- 实现结转收入金额449,922.61万元，结转面积259,862.59平方米。
- 报告期末待结转面积73,901.16平方米。
投资与融资情况
- 期末融资总额：978,295.03万元，整体平均融资成本4.41%。
- 利息资本化金额：17,727.44万元。
投资状况分析
- 证券投资情况：
- 股票：期初数9,480,160.00元，期末数8,955,200.00元，公允价值变动损益-524,960.00元。
其他重要信息
- 公司不进行利润分配或公积金转增股本。
- 无重大风险事项，不存在被控股股东非经营性占用资金或违规担保。
- 公司未发生重大会计政策变更或会计估计变更。
- 无重大关联交易或非经常性损益项目。
总结
京能置业在2023年面临房地产市场调整与政策变化，公司通过推进项目建设、优化融资渠道、深化国企改革等方式应对挑战。尽管营业收入和净利润均出现显著下降，但公司通过销售回款增加、购地支出减少等方式有效提升了经营活动现金流。公司持续关注市场变化，积极寻求优质土地储备，以保障未来发展的稳定性。同时，公司强化成本控制与管理，努力提升经营效率与盈利能力。
