2012年-CEPS欧洲政策研究中心_Sales_Market_Regulations_for_Agricultural_Land_in_EU_Member_States_and_Candidate_Countries_32页_472kb

报告摘要

总结：欧盟成员国及候选国农业用地销售市场法规分析

核心内容概述

本文探讨了欧盟成员国及候选国农业用地销售市场的法规体系，重点分析了数量限制、价格限制和交易成本三类关键制度对市场效率的影响。同时，还涉及其他相关法规，如继承法和土地用途规划，以及这些法规如何影响农业用地的交易行为和市场结构。

主要观点

农业用地销售市场受多种制度性法规影响，包括数量、价格和交易成本等。
在欧盟老成员国（OMS）和新成员国（NMS）之间，农业用地销售的制度框架存在显著差异。
农业用地销售在欧盟整体中占比较低，通常不如租赁市场活跃，这与资本市场的不完善和土地改革过程有关。
外国投资者在农业用地市场中面临更严格的限制，尤其是新成员国，这些限制旨在保护本地农业结构并防止外资对本地投资的排挤。

关键信息

1. 农业用地销售市场概况

在大多数欧盟成员国和候选国中，农业用地销售市场相对自由，但部分国家对交易数量有严格限制。
例如，在罗马尼亚，2005年至2009年间，只有约3.5%的农业用地通过销售交易完成，反映出销售市场功能受限。
交易数量在一些国家（如波兰、罗马尼亚、斯洛伐克）随欧盟加入后的制度改善而有所上升。

2. 数量限制（Quantity Regulations）

2.1 国内投资

在大多数国家，国内自然人和法人可以自由交易农业用地。
但部分国家有例外：
- 法国：农业用地交易需经地方农业与农村发展机构（SAFER）批准，SAFER有权干预交易以确保符合其政策目标。
- 德国：土地交易需经地方监管机构批准，某些情况下邻近农民有优先购买权。
- 瑞典：自然人可自由购买农业用地，但人口稀少地区需申请许可。
- 匈牙利：禁止法人（包括外国法人）拥有耕地，但教会组织和部分公共机构有例外。
- 立陶宛：法人购买农业用地需满足其农业收入占总收入50%以上。
- 波兰：农业用地销售需向农业财产局报告，但存在大量例外。
- 捷克共和国：租户在满足条件后可优先购买租赁土地。

2.2 外国投资

在老成员国（OMS）中，外国所有权限制较少，但在某些地区（如希腊的边境区）需政府授权。
在新成员国（NMS）中，外国投资者在加入欧盟后的7至12年内被禁止购买农业用地，具体时间因国家而异。
保加利亚：非欧盟国家公民、EEA国家公民和外国法人受限制，但满足特定条件（如自雇农民）的欧盟公民可购买。
捷克共和国：2011年前外国投资者无法购买农业用地，2011年后放宽，仅需注册为农民即可。
爱沙尼亚：2011年前限制外国购买，但满足特定条件（如土地面积、农业经验）的个人和法人可例外。
匈牙利：禁止外国法人购买农业用地，但欧盟公民满足条件可购买，上限为300公顷。
波兰：非边境区土地面积小于1公顷的外国人可购买，其他土地需满足居住和农业经验要求。
罗马尼亚：外国人需证明其为独立农民并能定居。
斯洛伐克：欧盟公民满足条件可购买土地。
前南斯拉夫马其顿（FYROM）：外国人可通过继承获得土地所有权。
土耳其：禁止外国人购买农业用地。

3. 价格限制（Price Regulations）

价格限制通常通过土地交易税和房地产税等间接手段体现。
在一些国家，土地价格受到市场机制和政府政策的影响，例如通过土地交易税调节市场行为。
比利时存在“现金支付”现象，可能影响价格透明度和市场效率。

4. 交易成本（Transaction Costs）

土地交易税和房地产税是主要的交易成本组成部分，通常占土地价值的一定比例。
捷克共和国、波兰、斯洛伐克等国家的交易成本数据表明，制度性障碍（如审批流程）显著影响市场效率。
间接证据显示，NMS中交易成本的上升可能影响市场流动性。

5. 其他相关法规

继承法：某些国家允许外国人通过继承获得土地所有权（如FYROM）。
土地用途规划：影响土地交易和使用方式，尤其在保护农业用途方面起关键作用。
市场不完善：资本市场的不完善、土地权利的不清晰、高额退出成本等因素共同影响农业用地市场的效率。

结论

农业用地销售市场的制度设计在欧盟成员国及候选国之间存在显著差异，这些差异影响了市场的活跃度和效率。数量限制、价格机制和交易成本构成了市场运作的核心因素，而外国投资的限制则反映了各国对农业用地保护的政策倾向。随着欧盟扩张和制度改善，部分国家的农业用地市场逐步开放，但仍面临结构性挑战。未来的研究将基于本文和租赁市场研究（Ciaian et al., 2012a）进一步分析土地市场的发展趋势。

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