2016年-世界发展银行全球_Mexico_Financial_Sector_Assessment_Program___Housing_Finance_37页_705kb

总结：墨西哥住房金融市场评估

核心内容

墨西哥拥有1.2亿人口，仍面临显著的住房需求。尽管过去十年新房建设强劲，但住房短缺依然存在，影响近900万户家庭。这主要由于城市扩张模式不合理的开发以及部分家庭无法获得足够的住房金融服务。

主要观点

• 住房需求与供给不匹配：墨西哥的城市扩张依赖郊区开发，导致大量未被使用的住房。新住房政策强调更合理的城市发展，如高密度、靠近就业和基础设施的区域。
• 住房金融体系的结构：主要由两个住房公积金（Infonavit和Fovissste）主导，占新贷款的75%（其中Infonavit占68%），并辅以商业银行和SHF等发展银行。
• 利率和贷款条件改善：住房贷款利率从2011年的11%-12%下降至2016年的8%-10%，贷款期限也有所延长。
• 市场分割严重：银行主要服务于高收入群体，而住房公积金则专注于低收入群体。市场分割限制了竞争，并导致高中介成本。
• 住房金融的政策支持：政府通过住房公积金和SHF提供补贴、担保和融资支持，以促进住房金融发展。
• 住房金融体系的挑战：非正规群体（如自由职业者、小企业员工和地方政府雇员）仍难以获得住房金融，需政策支持以填补这一空白。

关键信息

市场概况

• 房贷余额从2011年的11% GDP增长至2015年的12% GDP。
• 2011-2015年，房贷总额增长37%，年均增长8%。
• 贷款主要由Infonavit和Fovissste提供，占主要份额。

贷款类型与条件

• 贷款通常为20年期固定利率，现几乎全部以比索计价。
• 非正规机构（Sofoles/Sofomes）在危机后几乎消失，现仅存少数小型机构。
• “绿色房贷”和租赁投资融资等新产品出现，尤其由Infonavit提供。

市场分割与竞争

• 市场高度分割，银行主要服务于收入高于6个最低工资的群体，而住房公积金则专注于低收入群体。
• 市场分割导致竞争受限，也引发高中介成本和附加费用。
• SHF通过担保和证券化手段支持非正规机构，但其当前角色需重新定位。

政策与改革

• 2013年的新住房政策强调更合理的城市扩展，通过补贴和财政激励促进住房金融发展。
• 2016年通过宪法修正案，取消住房贷款与最低工资和CPI的挂钩，转向比索计价。
• 政府尝试通过引入风险分担机制和加强监管来促进市场效率和竞争。

未来挑战与机遇

• 住房金融体系需提高效率，同时确保低收入群体的可负担性。
• 市场融资依赖资本市场的比例较低（仅10%），且成本较高，限制了私营部门的发展。
• 墨西哥存在大量未开发的机构投资者潜力，以及政府推动的正规化住房政策，为住房金融发展提供了机会。
• SHF正在建设“坏账银行”以处理其大量不良贷款，恢复市场支持能力。

推荐措施

1. 建立政府支持的风险分担机制：为低收入借款人，尤其是未加入社保系统的家庭提供支持，有助于拓展市场。
2. 通过信贷支持包容性城市和住房发展：推动银行与开发商或社会建设者的合作模式，促进自建房融资。
3. 调整SHF的战略方向：使其专注于发展私营住房金融，包括支持土地开发、新机构建设以及管理担保基金。
4. 开发新的市场融资工具：如标准化MBS和担保债券，以降低融资成本，推动市场发展。
5. 加强监管和市场透明度：推动新的审慎监管政策，提高住房金融市场的稳定性和效率。

附录信息

• SHF在2015年底持有22.3%的房贷组合。
• 住房贷款的证券化规模增长，2015年达到259,952千比索。
• 贷款数量相对稳定，但价值增长，反映住房质量提升。

市场趋势

• 住房价格保持相对稳定，年增长率在0%-2%之间。
• 收入增长、失业率下降以及汇款复苏，使更多家庭能够购买更大、更优质的住房。
• 银行贷款主要以比索计价，非正规机构的贷款仍部分依赖CPI挂钩。

总结

墨西哥住房金融市场在经历了2008-2009年金融危机后，逐步恢复并发展，但仍面临市场分割、融资成本高和覆盖不足等问题。政府和监管机构在推动住房金融体系改革方面发挥关键作用，未来需在提高市场效率的同时，确保低收入群体的可负担住房融资。