2023-11-20-臻量科技-2023年3季度中国非保税高标物流地产市场概览报告_24页_5mb

中国非保税高标物流地产市场研究报告（2023年三季度）

01 中国宏观经济综述

• 经济增长压力增大：2023年前三季度GDP同比实际增长5.2%，增速较2022年同期有所下降但总体仍保持恢复态势。2023年三季度GDP同比实际增长4.9%，经济呈现弱复苏状态。

• 消费成为主要增长动力：2023年前三季度最终消费支出对GDP增长贡献率达83.2%，连续多个季度成为拉动经济的主要引擎。三季度社会消费品零售总额名义增速4.2%，基数影响下增速较2022年同期有所回落。

• 外贸形势复杂严峻：2023年前三季度货物进出口总额同比增长-0.2%，为疫情以来首次负增长。中国贸易顺差44029亿元，但制造业PMI自4月以来持续位于荣枯线下方，工业生产和出口面临压力。

02 区域市场格局

• 四大城市群分化明显：

  • 长三角、珠三角出租率保持在90%以上，珠三角第三季度出租率达94.9%，租金虽有下滑但市场活力依然强劲。
  • 京津冀地区面临明显去化压力，第三季度出租率跌至70.8%，租金环比下降13.3%（主要因廊坊新增供应及租金下行）。
  • 成渝城市群保持相对稳健态势，出租率81.6%，但新签租金同比下滑。

• 城市间表现分化：

  • 一线城市整体保持较好水平，北京、上海租金水平高于其他城市群。
  • 卫星城市如昆山、东莞等降幅较大，三线城市如肇庆、孝感出租率虽有回升，但租金水平较低。
  • 成都、重庆等二线城市均面临租金下行压力。

03 租赁市场下行

• 租金全面下滑：2023年第三季度四大城市群新签租金普遍下降，长三角平均租金环比降5%，京津冀降幅达13.3%，成渝城市群新签租金下降约2%。

• 去化压力持续：京津冀城市出租率环比降幅明显，如廊坊出租率环比增长11.8%，其他多数城市出租率降幅在1-4个百分点之间。
  物流大宗投资市场持续胶着，2023年前三季度物流地产大宗交易金额仅67亿元，占比工业地产交易额的26.0%。

• 资本化率上升：数据显示，2023年第三季度重点城市资本化率同比普遍上升，如北京、上海分别上升16、14个基点，三线城市上升幅度更大达39个基点。

04 展望总结

• 短期趋势：经济复苏承压，消费需求复苏向好但仍有局限，物流地产市场整体面临下行风险，市场信心尚未完全恢复。

• 政策预期：交通运输部等8部门发布《关于加快推进多式联运发展的意见》，发改委等5部门公布《关于布局建设现代流通战略支点城市的通知》，利好物流地产发展。

• 投资建议：大宗交易市场将持续胶着，投资者保持谨慎观望态度，政治正确。拥有扎实基本面支撑的核心资产仍具投资价值。市场预期中虽有改善迹象，但整体回暖仍需时间。