2023年3季度中国非保税高标物流地产市场概览报告-臻量_24页_5mb

中国宏观经济在2023年第三季度呈现弱复苏态势，但增速放缓。GDP同比实际增长率为4.9%，较23Q2提升，前三季度累计增长5.2%。最终消费支出显著复苏，对GDP增长贡献率83.2%，但社零增速受基数影响有所回落。第二产业增加值同比实际增长4.6%，制造业占GDP比重保持稳定，高技术制造业投资同比增长11.4%。外贸增速转负，前三季度贸易顺差44,029亿元，货物进出口总额同比增长率-0.2%。

非保税高标物流地产市场整体承压。四大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝）租赁市场下行趋势加剧。长三角和珠三角除租金下滑外，出租率仍保持相对健康水平（80%以上），京津冀出租率跌至70%左右。珠三角是唯一出租率突破90%的城市群，但新签租金较上季度大幅回落。成渝城市群租赁市场相对稳健，平均租金和出租率小幅下滑。部分城市如廊坊新增供应导致新签租金下降13.3%。

物流大宗交易市场持续低迷，2023年前三季度交易金额67亿元，占工业地产大宗交易比重仅2.6%。2022年下半年交易量明显收缩，2023年虽有局部回暖，但主要集中在工业厂房类资产。投资者对市场保持谨慎，等待租赁市场触底反弹信号。资本市场方面，2023年Q3高标仓储资本化率呈现分化，一线城市及卫星城市资本化率维持530-550BP区间，部分二线城市资本化率回落至520-540BP。

市场格局显示，长三角城市群（含苏州、无锡、常州等）和珠三角（佛山、东莞、中山等）仍具吸引力，京津冀面临人口外溢压力。成渝城市群物流发展相对稳定。各物流城市租金和出租率呈现区域差异，如广州、深圳等核心城市租金变动较小，部分三四线城市资本化率跌至520BP以下。数据显示，全国物流市场供应压力持续，租金下行与去化压力并存，但局部市场已出现投资松动迹象。