湾区经济下的东莞商办发展-戴德梁行_28页_11mb

东莞商办发展总结

核心内容

东莞作为粤港澳大湾区的重要节点城市，凭借其优越的区位优势、完善的制造业产业链以及持续的产业升级，正积极融入湾区发展战略，推动城市经济高质量发展。在这一过程中，商办市场作为产业升级的重要载体，展现出巨大的发展潜力。

主要观点

1. 产业升级推动经济跃升

• 东莞自“三来一补”起步，逐步发展为全球知名的“世界工厂”，在制造业领域具有显著优势。
• 2019年东莞GDP突破9000亿元，增速位列粤港澳大湾区第一，每两年实现一次千亿级跃升。
• 东莞的先进制造业和高技术制造业快速增长，其中电子信息制造业贡献突出，占规模以上工业增加值的38.2%。
• 2019年东莞规模以上工业企业达10658家，高新技术企业数量位居全省第三。

2. 区位优势助力湾区融合

• 东莞地处粤港澳大湾区中轴线，与深圳、广州等中心城市深度对接，交通网络不断完善，包括地铁、城际铁路等。
• 东莞是湾区“广深港澳”科技创新走廊的重要组成部分，有助于承接深圳等中心城市的产业外溢。
• 东莞作为湾区交通枢纽，有利于生产要素的高效流动，提升区域协同发展的效率。

3. 积极对接中心城市，补短板促发展

• 东莞南部临深镇区正积极对接深圳，探索共建“深莞深度融合示范区”，提升与深圳的产业协同能力。
• 东莞在人才、技术、资本等方面仍存在短板，需借助湾区整体资源进行补足。
• 深圳企业的入驻为东莞带来技术和管理经验，有助于提升本地产业层次和城市竞争力。

4. “三极”分工协作，支撑现代产业发展

• 松山湖、中心城区、滨海湾新区构成东莞“三极”发展格局，分别承担创新引领、服务发展和开放合作的功能。
• 松山湖作为高端产业园，是东莞科技创新的重要引擎。
• 滨海湾新区定位为东莞未来发展新引擎，将承担更多商务功能，成为珠江东岸的重要商务中心。

关键信息

商办市场现状

• 东莞商办市场以制造业为主导，办公需求广泛分散于各街镇。
• 中心城区形成规模化的商务板块，但整体商办市场仍处于发展初期，租金水平和出租率低于其他成熟市场。
• 2020年东莞甲级写字楼总存量达101.9万平方米，空置率39.9%，租金为每月每平方米68.4元。

商办市场格局

• 鸿福路板块：目前东莞甲级写字楼发展最成熟的区域，总存量72.5万平方米，平均租金全市最高。
• 国际商务区板块：政府重点打造的商务核心区，未来将引入更多知名企业，但目前供应有限。
• 南城总部基地板块：2020年迎来新供应，但空置率较高，租金有所下降。

商办市场发展趋势

• 2021年东莞甲级写字楼市场将迎来集中供应，超80万平方米的新项目入市，可能带来阶段性空置压力。
• 中期市场进入存量物业消化期，租户选择增多，优质物业将脱颖而出。
• 东莞商办市场将受益于产业转型升级带来的需求增长，租金有望平稳上行。

商办市场前景展望

• 随着东莞经济及产业持续向好，商办物业市场将逐步成熟。
• 东莞首次公开出让4宗国际商务区商业用地，预计2025年底竣工，带来近30万平方米的甲级写字楼供应。
• 优质开发商和企业入驻国际商务区，将带动更成熟的运营管理经验，提升市场整体水平。
• 东莞商办市场将逐步形成更具活力的格局，服务于本地产业和经济的高质量发展。

总结

东莞在粤港澳大湾区的战略背景下，正通过产业升级、科技创新和区域融合，推动城市经济向高质量发展迈进。商办市场作为产业升级的重要支撑，虽目前仍处于发展初期，但随着“三极”格局的完善、交通网络的优化以及优质运营商的进入，其发展潜力巨大，未来有望成为东莞乃至湾区的重要商务中心。