深度报告-2025-11-23-财通证券-房地产行业2026年度策略_晨光熹微_前路渐明_46页_2mb

行业现状

房地产行业已历经深度调整，当前处于周期底部区间，核心指标如销售面积和销售额较周期高点大幅回调（分别下滑53.5%和52.1%），参考海外经验，超跌可能性大，进一步下行空间有限。土地成交等指标企稳，预示拐点可期。

拐点关键因素

利率是引发周期拐点的核心因素，尤其参考香港楼市案例，当租金回报率超过房贷利率时，房价企稳。当前中国香港房贷利率降至2%-3.5%，租金收益率提升至3%-4%，利差收敛。国内房贷利率与租金收益率之差正逐步收窄。

行业复苏分化

市场在分化中复苏，核心城市和地区如杭州、深圳等房地产市场价值高的城市（根据熵值法评估）表现更优。房企债务压力缓解，化债规模增加，现金偿债比例下降。销售预期和业绩表现是房企估值修复的驱动力，布局高价值城市且减值计提充分的企业有望率先受益。

2026年核心指标预测

预计2026年商品房销售面积同比下降1.5%-7.6%，销售额下降1.4%-9.1%；土地购置费下降0%-10%；新开工面积同比下降2%-10%；竣工和施工面积也承压，降幅为10%-18%和7%-9%。指标整体处于低位，但降幅可能收窄。

投资建议

推荐内地开发商：滨江集团、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、华润置地；建议关注建发国际集团。轻资产运营公司：绿城服务、华润万象生活、贝壳-W。港资开发商：太古地产、嘉里建设，受益于香港楼市复苏。策略上，注重开发与运营结合，守正出奇。

风险因素

政策出台不及预期可能影响市场信心；宽松政策对楼市提振效果不佳；房企债务违约风险上升，可能冲击市场良性循环。