2022-03-30-上交所-上实发展2021年年度报告_200页_3mb

上海实业发展股份有限公司2021年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600748
• 公司简称：上实发展
• 债券代码：155364、163480
• 债券简称：19上实01、20上实01
• 公司法定代表人：曾明
• 公司注册地址：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
• 公司办公地址：上海市淮海中路98号金钟广场20层
• 公司网址：www.sidlgroup.com
• 电子信箱：sid748@sidlgroup.com

财务概况

主要会计数据（单位：元）

主要财务指标（单位：元）

非经常性损益

现金流情况

经营情况分析

房地产销售

• 全年房地产销售签约面积约24万平方米，签约金额约62.52亿元，同比增长约25%。
• 重点项目包括：
  • 宝山顾村“上实·海上菁英（二期）”：签约率高达96%，成为公司首个触发积分摇号的住宅销售项目。
  • 湖州项目：加推“上实·雍景湾”别墅项目及“上实·天澜湾”项目，带动销售。
  • 泉州“上实·海上海”项目：签约率约97%。
  • 静安“泰府名邸”项目：基本实现清盘，全年签约金额约4.77亿元。

工程建设

• 在建项目8个，总面积约150万平方米。
• 完成多个项目结构封顶及竣工验收，包括：
  • 北外滩剧院
  • 泉州“上实·海上海”三期住宅
  • 青岛啤酒城三期
  • 青浦“上实·海上海湾”五期
• 强化安全管控流程，推动绿色建筑、装配式建筑与BIM技术应用。

不动产经营

• 全年不动产租赁面积约41.47万平方米，较去年同期下降5.28%。
• 租金收入约3.89亿元，同比增长5.14%。
• 物业管理方面，新增合同面积162万平方米，续标面积约91万平方米，退出约20个项目，面积约185万平方米。
• 上实服务荣获2021中国物业服务企业综合实力排名51位、上海市物业服务综合实力百强企业第4名。

风险与整改

• 2022年1月披露上实龙创存在约26.15亿元应收账款风险，部分存在不可收回。
• 启动内部核查机制，计提大额资产减值准备，并对历年财务情况进行会计差错更正与追溯调整。
• 发现部分高级管理人员存在虚构交易行为，正在接受司法机关调查。
• 公司未发现其他子公司存在类似内控缺陷。

行业情况分析

• 房地产市场呈现先热后冷趋势，2021年商品房销售面积增长1.9%，销售金额增长4.8%。
• 区域分化明显，东部和中部地区增长较好，西部和东北地区有所下滑。
• 政策方面，“房住不炒”为主基调，重点城市供地政策“两集中”，房企“三条红线”等政策出台，巩固房地产调控。
• 公司坚持“1+3+X”战略布局，强化项目管理效率，提升盈利能力，整合内外资源，推动主业升级。

资产与负债情况

• 货币资金：本期期末4,484,347,916.40元，占总资产11.33%，同比下降32.94%。
• 应收账款：本期期末157,184,303.22元，同比下降66.46%。
• 预付款项：本期期末6,210,847,635.35元，占总资产15.69%，同比上升174.74%。
• 其他应收款：本期期末398,540,452.82元，同比下降34.08%。
• 其他流动资产：本期期末452,352,652.13元，同比下降48.20%。
• 长期股权投资：本期期末580,091,577.37元，占总资产1.47%，同比上升85.56%。
• 其他权益工具投资：本期期末268,500,000.00元，占总资产0.68%，同比下降40.38%。
• 其他非流动资产：本期期末105,597,011.00元，占总资产0.27%，同比上升73.61%。
• 应付票据：本期期末288,479,032.70元，占总资产0.73%，同比下降79.75%。
• 合同负债：本期期末5,593,133,883.78元，占总资产14.13%，同比下降33.53%。
• 应交税费：本期期末2,040,133,014.39元，占总资产5.16%，同比上升256.30%。
• 一年内到期的非流动负债：本期期末4,659,183,363.38元，占总资产11.77%，同比上升215.20%。
• 其他流动负债：本期期末356,519,716.50元，占总资产0.90%，同比下降47.87%。
• 应付债券：本期期末798,213,457.60元，占总资产2.02%，同比下降52.63%。
• 预计负债：本期期末396,309,967.08元，占总资产1.00%，同比上升36,234.41%。

房地产储备与开发投资

• 房地产储备情况：
  • 上海市青浦区朱家角D2地块：面积349,168平方米，权益占比51%。
  • 上海市虹口区北外滩91#地块：面积34,585平方米（含地下），权益占比50%。
• 报告期内房地产销售和结转情况：
  • 销售金额约625,200万元，销售面积约240,000平方米。
  • 结转收入金额约834,049万元，结转面积约399,702平方米。
  • 待结转面积约525,191平方米。

房地产出租情况

• 出租房地产建筑面积合计约210,000平方米。
• 租金收入约3,890万元。
• 出租项目包括：
  • 实业大厦、金钟广场、海上海、高阳宾馆、仲盛金融中心等。

其他信息

• 审计情况：上会会计师事务所出具保留意见的审计报告。
• 利润分配：每10股派发0.87元，合计约1.6亿元。
• 风险提示：公司已详细披露可能面临的风险事项。
• 非经常性损益：主要由土地收储收益和股权转让收益构成。
• 研发投入：本期费用化研发投入23,101,803.70元，占营业收入0.22%。
• 研发人员：共72人，其中硕士研究生46人，本科18人，博士研究生7人，占公司总人数1%。

总结

上海实业发展股份有限公司2021年在房地产市场先热后冷的背景下，通过积极应对，完成了年度销售计划，推动了多个重大战略项目。公司重视资产质量和风险管理，对上实龙创进行核查并计提大额资产减值准备。在工程建设方面，推进绿色建筑和智能化技术应用，提升项目管理效率。不动产经营方面，通过优化结构和提升服务，保持了较高的租赁率。公司财务状况总体稳健，但经营活动产生的现金流量净额为负，主要因支付土地储备款项。研发投入有所下降，主要由于委外研发减少。整体而言，公司在2021年实现了稳健发展，但也面临一定的挑战和风险。