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上海实业发展股份有限公司2023年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600748
• 债券代码：155364
• 公司简称：上实发展
• 债券简称：19上实01
• 公司法定代表人：曾明
• 董事会秘书：高欣
• 证券事务代表：沈浩麟
• 注册地址：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦6楼
• 办公地址：上海市淮海中路98号金钟广场20层
• 联系方式：电话 021-53858686，传真 021-53858879，电子信箱 Sid748@sidlgroup.com

财务概况

主要财务数据（2023年）

主要财务指标（2023年）

非经常性损益分析

2023年公司利润主要来源于非经常性损益，具体包括：

• 非流动性资产处置损益：245,236,808.78元（主要来自北外滩89号地块的股权转让收益）
• 政府补助：35,359,380.38元
• 仲裁赔偿收入：64,861,490.61元
• 其他营业外收入和支出：64,861,490.61元（主要来自长沙项目的仲裁赔偿收入）
• 所得税影响额：-50,546,076.93元
• 少数股东权益影响额（税后）：-22,196,496.25元

合计非经常性损益：289,116,707.77元

投资与资产情况

增资与股权变动

• 公司拟以每10股派发0.21元现金红利，共计派发38,735,820.73元，剩余未分配利润结转至下一年度。

房地产开发与销售

• 全年实现销售签约金额约5.53亿元，签约面积15,562平方米，回款约11.46亿元。
• 上海青浦上实上海湾五期别墅项目上半年清盘，签约金额约4.88亿元，回款约7.06亿元。
• 青岛国际啤酒城T2楼销售回款约3.03亿元。
• 公司新增上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，出让面积4.08万平方米，规划计容面积141,467平方米。

不动产经营

• 新增经营面积约10.3万平方米，包括青岛钓鱼台美高梅酒店及上海宝山顾村项目配建长租公寓。
• 2023年全年实现不动产出租收入超过4亿元。
• 青岛钓鱼台美高梅酒店于6月开业，全年营业收入约9,200万元。
• 湖州皇冠假日酒店全年营业收入约4,200万元。

物业管理

• 上实服务在管面积首次突破3,000万平方米，其中非居住类管理面积占比首次超过居住类。
• 获得“2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位”、“2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位”的荣誉。

主要财务变动原因分析

• 营业收入增长：主要由于房地产销售收入增加。
• 营业成本增长：主要由于房地产销售成本增加。
• 销售费用增长：主要由于日常业务类费用增加。
• 管理费用增长：主要由于人员薪酬类费用增加。
• 财务费用大幅增长：主要由于项目竣工后利息支出费用化核算。
• 研发费用减少：主要由于人员薪酬类费用减少。
• 经营活动现金流减少：主要由于销售回款大幅减少。
• 投资活动现金流增加：主要由于上年同期投资合营企业。
• 筹资活动现金流减少：主要由于上年同期收到债权转让款。

资产负债情况

• 货币资金：期末金额3,968,550,830.62元，同比下降50.74%。
• 预付款项：期末金额14,276,747.62元，同比下降99.64%。
• 其他应收款：期末金额145,921,076.79元，同比下降32.11%。
• 持有待售资产：期末金额218,640,448.05元，同比下降97.07%。
• 其他流动资产：期末金额377,272,114.88元，同比下降50.10%。
• 固定资产：期末金额2,170,347,289.27元，同比增长192.57%。
• 合同负债：期末金额170,329,012.35元，同比下降97.66%。
• 应交税费：期末金额2,047,031,941.26元，同比增长42.03%。
• 持有待售负债：期末金额为0元，同比下降100.00%。
• 其他流动负债：期末金额9,148,929.01元，同比下降98.67%。

房地产行业经营分析

房地产储备情况

公司持有多个待开发地块，包括：

• 上海市青浦区朱家角D2地块：面积349,168平方米，规划计容面积177,954平方米，涉及合作开发项目，权益占比51%。
• 上海市虹口区北外滩90#地块：面积12,725平方米，规划计容面积110,932平方米。
• 上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块：面积40,771.40平方米，规划计容面积141,467平方米。

房地产销售与结转情况

• 全年实现销售金额55,162万元，销售面积15,562平方米。
• 实现结转收入金额806,260万元，结转面积280,893平方米。
• 报告期末待结转面积467,428平方米。

房地产出租情况

• 公司出租房地产总面积约445,103平方米，租金收入合计约13,577万元。
• 主要出租项目包括：实业大厦、金钟广场、上川路1111号等。

投资状况分析

对外股权投资

• 报告期内对外股权投资总额为566,895.25万元，比上期增加0.89%。
• 投资项目包括：房地产开发、资产管理、实业投资、互联网信息技术服务、股权投资等。

以公允价值计量的金融资产

• 权益工具投资：期末金额348,398,084.87元，同比增长72,398,084.87元。
• 对当期利润的影响金额：18,581,306.21元。

公司治理与风险管理

• 公司完成了第八届董事会、监事会与第九届董事会、监事会的换届选举。
• 公司强化公司治理，新增、修订制度28项，加强制度管控与风险管控。
• 2023年上半年，公司根据对上实龙创的内部核查结果，进行了会计差错更正及追溯调整。

风险提示

• 公司已详细披露可能面对的风险事项，建议投资者注意投资风险。
• 公司未发现被控股股东及其他关联方非经营性占用资金的情况。
• 公司未发现违反规定决策程序对外提供担保的情况。
• 公司未发现半数以上董事无法保证年度报告真实性、准确性、完整性的现象。

结论

2023年，公司面对复杂严峻的外部环境，积极应对房地产市场下行趋势，通过优化销售策略、加强项目管理、提升物业服务质量、完善公司治理等方式，保障了经营业绩基本盘。虽然营业收入大幅增长，但扣除非经常性损益后的净利润为负，主要受非经常性损益影响。公司将继续聚焦主业，优化资产配置，提升服务能力，推动可持续发展。