20250511-国金证券-房地产行业研究_现房销售将近_当徐图之_20页

本周A股房地产板块上涨0.4%，港股房地产板块上涨1%，但物业板块下跌22%。现房销售制度推进面临制约，短期内难以全面落地。其核心原因包括：政策配套（尤其融资政策）尚未明确，可能导致房企现金流紧张及信用风险；提升房企拿地门槛，抑制土地成交量价，加剧地方财政压力。长期看，现房销售趋势将持续，或推动行业转型升级。
地产销售数据显示，小阳春后市场景气度承压，新房成交面积47城合计263万平米，周环比-20%，同比+9%。一线城市成交同比+21%，但周环比-30%；二线城市周环比-28%，同比-1%；三四线城市周同比+14%。二手房成交22城合计190万平米，周环比-14%，同比+14%，其中一线城市同比增幅显著，三四线城市表现分化。现房销售可能抑制期房需求，促使需求转向二手房，但政策对改善型产品及品质房企支持有限。
土地市场方面，2025年第19周全国300城宅地成交451万㎡，环比-29%，同比-38%，平均溢价率8%。年初至今累计成交12017万㎡，同比-2%。绿城中国、中海地产、保利发展等房企权益拿地金额居前。土地成交下滑或与现房销售政策相关，影响房企开发周期及项目供应。
政策动态显示，多地出台利好措施：长春调整公积金贷款额度，珠海鼓励"以旧换新"并提供专项补贴，郑州下调公积金贷款利率。央行同步推进房地产融资制度改革，降低城中村改造及保障房资金成本。现房销售需明确新老划断规则，政策落地或分区域试点。
房企动态中，中国海外发展、绿城中国、滨江集团等表现较好，合约销售及拿地金额相对稳定。部分房企如金地集团、正荣地产销售同比大幅下滑，行业整体面临去化压力。贝壳-W、雅生活服务等物管企业通过回购和融资动作稳定市场信心。
估值方面，A股地产PE-TTM为42倍，港股地产及物业板块PE普遍较低，部分公司如华润万象生活、碧桂园服务获增持评级。2025年行业盈利预测出现分化，优质房企表现优于行业均值。
风险提示包括政策效果不及预期、三四线城市复苏乏力及房企债务违约。建议关注具备改善产品、融资能力及品质优势的房企，以及受益于政策的中介平台和物管企业。