房地产行业_三个维度拆分房地产投资_16页_1mb

房地产投资分析报告总结（2019年7月）

核心内容概述

本报告基于2019年上半年房地产行业数据，分析了房地产投资增速维持高位的主要驱动因素，并对全年投资增速进行了预测。报告从构成、业态、区域三个维度拆分房地产投资，揭示了不同板块的表现与趋势，最终提出投资建议。

主要观点与关键信息

1. 上半年地产投资表现

• 整体表现：房地产投资增速累计升至 10.9%，尽管近两月有所回落，但整体仍高于市场预期。
• 走势特征：上半年投资增速先高后低，走势与累计增速一致，仅6月小幅回升，可能与去年同期基数较低有关。

2. 房地产投资构成分析

房地产投资由四部分构成：建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资及其他费用投资，其中：

• 建筑工程投资：占比超过一半，是地产投资的主要支撑，2019年上半年增速为 9%，拉动地产投资 5.3个百分点。
• 其他费用投资：主要由土地投资构成，占比超过 70%，上半年增速 20% 以上，拉动地产投资 7.2个百分点。
• 安装工程投资：增速明显分化，同比下降 24.2%，拖累地产投资约 2个百分点。
• 2018年分化原因：1）高周转模式下资金回笼加快，建造节奏放缓；2）重点城市限价及三四线城市比重提升导致单位投资下降；3）环保政策影响建造节奏。
• 未来趋势：随着房企加快建造节奏，建筑工程与安装工程投资的分化将逐步收窄。

3. 按业态拆分房地产投资

• 住宅投资占比：约占 70%，是地产投资的主导力量。
• 产品类型分化：
  • 90-144平米住房：投资比重持续上升，2019年上半年升至 57%，拉动地产投资 10.7个百分点。
  • 90平米以下住房：投资比重下降，增速小幅下滑。
  • 144平米以上住房：增速快速回落。
  • 别墅：增速由正转负，快速下滑。
• 商业及办公楼投资：
  • 商业投资：持续下行，拖累地产投资 1.2个百分点。
  • 办公楼投资：2018年低迷后逐步趋稳。

4. 按区域拆分房地产投资

• 东部地区：占比超 50%，上半年投资增速缓慢下降，仍保持 9.9%，拉动地产投资 5.4个百分点。
• 中部地区：投资增速相比2018年略有回升，达到 8.9%。
• 西部地区：2019年初增速跳升，但随后回落，上半年增速为 15.5%，拉动地产投资 3.2个百分点。
• 东北地区：体量较小，波动较大。
• 区域趋势：东部基本平稳，西部先降后升表现亮眼，中部增速高位回落逐步趋稳。

5. 全年投资增速预测与投资建议

• 全年增速预测：上调至 7% 左右，较去年末预测的 4% 明显提高。
• 预测依据：
  1. 土地购置费与土地成交价款的背离可能逐步收窄，土地市场表现低迷。
  2. 房企加快建造节奏，开竣工剪刀差有望收窄，竣工逐渐回升。
  3. 前两年拿地及新开工的快速增长为施工投资提供支撑。
• 投资建议：
  • 主线一：关注低估值、布局重点城市的二线弹性标的，如 阳光城。
  • 主线二：关注低估龙头，如 万科、保利、招商蛇口。

风险提示

• 政策风险：调控及信贷政策超出预期。
• 经济风险：宏观经济表现不及预期。
• 制度风险：房产税出台超出预期。

图表说明

本报告引用了多个图表以辅助分析，包括房地产投资累计同比、各构成部分占比、各业态投资增速、各区域投资增速等。图表来源为 Wind、国家统计局、长城证券研究所。

研究员信息

• 分析师：陈智旭
• 执业编号：S1070518060005
• 联系方式：021-31829691 / chenzhixu@cgws.com

长城证券研究所

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投资评级说明

• 公司评级：

  • 强烈推荐：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅 15% 以上；
  • 推荐：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅 5%~15%；
  • 中性：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅 -5%~5%；
  • 回避：预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅 5% 以上。

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来6个月内行业整体表现战胜市场；
  • 中性：预期未来6个月内行业整体表现与市场同步；
  • 回避：预期未来6个月内行业整体表现弱于市场。

特别声明与免责声明

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