房地产行业最新观点及5月数据深度解读：还没来得及“差”就遭遇了超额宽松-20200616-招商证券-16页_908kb

房地产行业最新观点及5月数据深度解读总结

核心内容概述

本报告分析了2020年5月中国房地产行业关键数据表现，结合行业趋势和政策背景，提出了对房地产板块的投资建议。整体来看，房地产行业在疫情冲击下尚未全面恶化，便遭遇了流动性宽松，导致短期基本面表现优于预期，但后续需求或承压，结构性分化将加剧。报告指出，房地产股票存在补涨和估值修复机会，其动力主要来源于低估值策略的发酵，而非政策改善。

主要观点

1. 销售数据回暖

• 5月销售额增速：5月销售额同比实现两位数增长，主要得益于流动性改善和前期压抑需求的回补。
• 全国销量：5月全国商品房销售面积同比转正至+9.7%，较4月回升11.8PCT。
• 结构差异：一二线城市销售恢复更快，三四线城市仍处于恢复阶段，但未来结构性压力可能加大。
• 均价改善：5月成交均价同比+4.0%，推动销售额同比提升19.0PCT至14.0%。

2. 投资与开竣工数据

• 房地产投资：5月单月同比+8.1%，结构上拿地费用反弹先于建安投资，但全年下行压力仍较大。
• 新开工：5月同比+2.5%，预计6-7月仍会反弹但边际趋缓，囤地型房企可能因“稳房价”政策而被动缩表。
• 竣工：5月同比+6.2%，是当前最确定的回补变量，且短期震荡不改今明年复苏趋势。老旧小区改造或成为竣工复苏的第二驱动力。

3. 资金来源改善

• 资金来源：5月同比+10.0%，销售回款贡献最大，自筹资金增速最快，国内贷款高位略降。
• 资金链压力：1-2月资金链恶化明显，4-5月有所复苏，但流动性仍在低位，行业或继续在去杠杆和降库存通道中前行。
• 房价指数失真：70城房价指数因限价政策出现“削峰填谷”现象，导致上涨时被低估，回调时被低估下行压力，预计2020年底或出现结构性纠偏。

4. 流动性与房价趋势

• 货币活化指数：5月M1-M2口径为-4.83，活定期口径为-3.66，流动性改善但仍在低位。
• 房价趋势：70城房价同比增速放缓，一线城市新房价格同比略有下降，二手房价格低斜率回升，三四线城市房价同比增速回落。

关键信息

• 房地产行业数据：

  • 销售面积：1-5月累计-12.3%，5月单月+9.7%
  • 新开工面积：1-5月累计-12.8%，5月单月+2.5%
  • 开发投资额：1-5月累计-0.3%，5月单月+8.1%
  • 资金来源：1-5月累计-6.1%，5月单月+10.0%
  • 竣工面积：1-5月累计-11.3%，5月单月+6.2%

• 房地产上下游分化：

  • 上游（钢铁、煤炭等）产出缺口较大，供需关系滞后下行。
  • 下游（建材、家电等）供需关系已充分反映房地产需求下降。

• 行业结构差异：

  • 一二线城市销售和竣工恢复较快，三四线城市恢复较慢，且未来结构性压力可能加大。

配置建议

（1）开发领域

• 高周转公司：推荐【万科A】、【保利地产】等具备持续内生性现金流创造能力的公司，其NAV溢价在行业平稳期较高。
• 高杠杆型房企：推荐【金科股份】等具备“有质量的杠杆”特征的公司，重点在于销售回款能否覆盖融资支出。
• 资源型公司：关注【华侨城A】、【华夏幸福】、【阳光城】等，具备土地储备优势，长期可受益于“资源红利”释放。

（2）存量环节

• 核心优质物业：包括商办及物流地产，具备抗周期能力，长期复合回报可观。推荐【中国国贸】、【金融街】、【华润置地】、【大悦城】、【南山控股】等。
• 物业管理：关注【保利物业】、【永升生活服务】等，未来三年确定性高增长可消化高估值。

（3）区域主题

• 长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展：关注【华侨城A】、【华夏幸福】等，未来量价表现或超越行业平均水平。

风险提示

• 疫情影响超预期
• 外需下滑对国内居民收入预期影响超预期
• 政策边际改善低于预期
• 三四线城市销售回调大幅超预期

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅在5%-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：长期竞争力高于行业
  • B：长期竞争力与行业一致
  • C：长期竞争力低于行业

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准

资料来源

• 数据来源：统计局、Wind、贝格数据
• 分析师团队：赵可博士、李洋、路畅
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、天眼分析师等荣誉

总结

报告指出，当前房地产行业基本面在疫情冲击下未完全恶化便迎来流动性宽松，短期表现优于预期，但三季度后需求或承压，结构性分化将加剧。房地产股票存在补涨和估值修复机会，其动力更多来自低估值策略，而非政策改善。推荐关注高周转、高杠杆、资源型及优质存量物业等标的，同时关注长三角、粤港澳、京津冀等区域主题。