20210307-华创证券-房地产行业周报_坚持住房不炒_首次强调稳地价_未提房地产税_21页_1mb

房地产行业周报（20210227-20210305）总结

核心内容概览

2021年3月上旬，中国房地产市场在政策调控与市场基本面的共同作用下呈现复杂态势。整体来看，新房销售和二手房交易均实现同比大幅增长，但部分城市表现分化，库存去化率有所提升，但整体仍处于低库存状态。

主要观点

1. 销售数据

• 新房成交：上周45城新房成交718.2万平米，环比微降0.1%。其中，一二线城市环比上升14%，三四线城市环比下降29%。
• 月同比数据：2月45城新房成交同比上升124%，其中一二线城市同比上升142%，三四线城市同比上升81%。此增长主要由于去年同期受疫情影响，线下售楼处关闭时间较长，基数较低。
• 二手房成交：上周14城二手房成交150.7万平米，环比上升2%；3月累计成交同比上升133%。一线城市二手房成交同比下降，三四线城市则略有上升。

2. 库存情况

• 推盘量：15城上周推盘126.1万平米，环比上升34.3%。
• 成交/推盘比：2.27倍，高于2020年10月至2021年2月的水平，表明去化能力有所增强。
• 可售面积：15城可售面积为9,522万平米，环比下降1.7%，去化月数为9.0个月，环比下降0.2个月，行业仍处于加库存阶段，但整体库存水平较低。

3. 政策动态

• 政府工作报告：强调坚持“房住不炒”定位，提出稳地价、稳房价、稳预期。同时，推动新型城镇化，提高常住人口城镇化率至65%。
• 银保监会：指出房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，表明房地产泡沫问题依然存在。
• 城市政策：
  • 上海推进5个新城规划建设，探索差异化购房和租赁政策。
  • 南京计划分三批上市商品住宅地块。
  • 石家庄提高博士购房补贴至30万元。
  • 福建允许房贷业务超标金融机构申请过渡期延长，最长6年。
  • 杭州和无锡加强房地产市场调控，严防经营贷、消费贷违规流入市场。

关键信息

1. 行业数据

• 新房销售：
  • 一线城市：上周成交133.4万平米，环比上升27.8%；3月累计成交101.1万平米，同比上升235%。
  • 二线城市：上周成交414.4万平米，环比上升10.4%；3月累计成交317.8万平米，同比上升122%。
  • 三线城市：上周成交113.4万平米，环比下降15.5%；3月累计成交80.2万平米，同比上升118.9%。
  • 四线城市：上周成交57.0万平米，环比下降45.6%；3月累计成交47.6万平米，同比上升40.4%。
• 二手房销售：
  • 一线城市：上周成交53.3万平米，环比下降4.2%；3月累计成交47.6万平米，同比上升138.5%。
  • 二线城市：上周成交88.7万平米，环比上升8.2%；3月累计成交82.7万平米，同比上升131%。
  • 三四线城市：上周成交8.7万平米，环比下降16.8%；3月累计成交8.7万平米，同比上升128.8%。

2. 公司动态

• 销售表现：
  • 万科A：2月销售金额451.6亿元，同比上升61.1%。
  • 新城控股：2月销售金额124.5亿元，同比上升125.7%。
  • 金地集团：2月销售金额173.5亿元，同比上升480.2%。
  • 中南建设：2月销售金额111.0亿元，同比上升123.4%。
  • 中国奥园：2月销售金额79.3亿元，同比上升305%。
  • 世茂集团：2月销售金额170.0亿元，同比上升161.5%。
  • 融创中国：2月销售金额332.5亿元，同比上升172%。
  • 佳兆业：2月销售金额92.2亿元，同比上升259.5%。
• 其他动态：
  • 阳光城拟将“19阳城02”票面利率由7.5%降至5.8%。
  • 招商积余董事长许永军辞任，聂黎明接任。

3. 板块表现

• SW房地产指数：下跌1.84%，相对沪深300指数表现弱，排在28个板块中第23位。
• 个股表现：美好集团、实达集团、珠江控股、世纪星源、海德股份涨幅居前；深国商、嘉凯城、华夏幸福、招商积余、合肥城建跌幅居后。

投资建议

华创证券持续看好房地产行业发展潜力，认为“三条红线”、贷款集中度管理及集中供地新规推动行业向运营驱动转型，有助于提升行业集中度与盈利能力，减少周期波动，促进行业健康发展。

推荐公司

• 住宅开发：
  • A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设
  • H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂
• 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业
• 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地
• 物流地产：ESR、南山控股

风险提示

• 房地产调控政策可能超预期收紧
• 融资政策可能超预期收紧
• 新冠肺炎疫情对市场可能产生超预期影响