20241205-华安证券-2025年不动产展望_收储破冰_缩量提质_28页_4mb

2025年不动产市场展望报告总结

一、核心观点：收储破冰，缩量提质

分析师俞悦指出，中国房地产市场进入"新区"模式：优化存量、严控增量、提高质量。预计2025年将迎来销售、新开工、竣工等多指标的持续下行，但通过土地收储、城市更新、第四代住宅推广及REITs常态化发行等举措，市场将逐步转向"提质"阶段。

二、政策与市场动态

1. 收储政策趋严

   • 中央明确土地储备制度，强调节约集约利用土地，重点布局核心城市低效用地再开发。多地已开展商品房回购用于保障房，如珠海安居、杭州安居等。
   • 核心一城中原供应量激增，但法拍房成交活跃，二手房市场通过政策刺激逐步企稳。

2. 城市更新加速

   • 地方政府鼓励旧村改造、棚改等，北京、上海、广州等超大特大城市率先推进。如上海静安区、广州旧改等项目落地，未来对存量市场优化将产生深远影响。

3. 第四代住宅与增量调控

   • 深圳试点"新规房"（赠送阳台面积），上海、北京推广"退二进三"政策，取消远郊区容积率限制，加速低密度住宅供应。
   • 超高房价项目受限，房企转向"小而精"旧改项目。

三、房企重组与REITs发展

1. 房企债务重组激增

   • 旭辉、金科、华夏幸福等房企启动破产重整，重组方式多样化，包括现金换债、资产剥离、信托受益权抵债等。

2. 公募REITs常态化发行

   • 地方政府专项债收储与REITs发行联动，底层资产多地级城市收益率可达4%-6%。保障房、产业园区类REITs表现分化，债性属性产品更具吸引力。

四、投资节奏与重点

1. 政策受益标的

   • 央企/国企：如招商蛇口、华润置地，布局土地储备结构优化与长三角、粤港澳大湾区项目。
   • 地方平台：参与旧改和保障房建设，土地财政依赖度高的区域（如郑州、天津）中期显著受益。

2. NO与机会

   • 抄底核心城市次中心商圈办公楼供应，如前滩、徐汇滨江等区域低空置项目。
   • 关注利率下行背景下REITs投资机会，勤于资产端机会挖掘。

五、风险提示

• **三高风险（高利率、高价、高库存）**仍在传导到三四线城市；
• 短空长头经济复苏仍存波动，地价下行压力增大；
• 政策误读风险可能引发市场情绪短期波动。

💎 核心结论：2025年房地产市场将迎浅"缩量提质"周期，重点布局土地储备优化、REITs及高分红蓝筹，需面向城市分化做好策略迁移。