高力国际研究报告-亚太物流新方向_16页_5mb
报告摘要
亚太物流新方向总结
核心内容
亚太地区的物流市场正经历快速变化，随着电商、冷链和基础设施的发展，对物流空间的需求持续增长。投资者和开发商需要根据各市场特点采取差异化策略，以应对不同市场中的供应和需求差异。
主要观点
- 物流是关键增长市场：亚太地区物流空间需求持续增长，尤其在电商和冷链领域。
- 市场差异显著：不同市场在物流设施存量、规格、租金、空置率和新增供应等方面存在显著差异。
- 冷链是主要增长驱动力：冷链设施的需求在多个市场快速增长，尤其是在生鲜电商和制药行业。
- 物流市场策略需因地制宜：由于市场间的差异，亚太物流市场的参与者应采用不同的投资和开发策略。
关键信息
各市场物流设施概况
| 市场 | 总建筑面积（万平方米） | 人均仓储面积（平方米） | 租金（元/平方米/天） | 空置率（%） | 新增供应（2020年）占存量% | 平均层数 | 平均建筑面积（平方米） | 平均竣工年限（年） | 收益率（%） | 5年租金CAGR（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 香港 | 58 | 0.08 | 4.37 | 6.2% | 5% | 15 | 21,300 | >10 | 3.5% | 0.7% |
| 新加坡 | 456 | 0.80 | 1.88 | 11.7% | 7% | 5 | 31,100 | 5.0 | 5.5% | 0.8% |
| 流山市/柏市（东京） | 132 | 0.04 | 2.54 | 5.0% | 9% | 4 | 100,000 | 5.0 | 4.0% | 1.3% |
| 茨木市（大阪） | 11 | 0.01 | 2.66 | 5.0% | 53% | 4-5 | 70,000 | 5.0 | 4.1% | n/a |
| 华北 | 749 | >5.0 | 0.20 | 1.29 | 10.6% | 7% | 1-2 | 19,500 | 1-10 | 5.2% |
| 华东 | 1,251 | >10.0 | 0.40 | 1.36 | 13.5% | 11% | 1-2 | 15,000 | 5.0 | 5.2% |
| 深圳 | 530 | >5.0 | 0.18 | 1.39 | 3.4% | 18% | 1-6 | 15,000 | 4.1 | 5.3% |
| 大广州 | 404 | - | 0.27 | 1.83 | 8.0% | 26%* | 3-4 | 15,000 | 3 | 5.3% |
| 卡拉巴（菲律宾） | 91 | - | 0.10 | 0.89 | 5.5% | 9% | 1 | n/a | 3-5 | 6.5% |
| 大首尔 | 682 | >5.0 | 0.27 | 1.83 | 8.0% | 26%* | 3-4 | 15,000 | 3 | 5.3% |
| 悉尼 | 1,285 | >10.0 | 2.52 | 1.57 | 4.5% | 4% | 1 | 17,000 | 1-10 | 4.7% |
| 墨尔本 | 1,404 | >10.0 | 3.05 | 1.06 | 3.0% | 5% | 1 | 17,000 | 1-10 | 5.2% |
| 奥克兰机场 | 37 | - | 0.23 | 1.57 | n/a | 23% | 1 | 5,400 | n/a | 5.3% |
| 孟买 | 1,244 | >10.0 | 0.97 | 0.61 | 10.7% | 1% | 1 | 8,300 | 6.0 | 9.3% |
| 班加罗尔 | 256 | - | 0.30 | 0.61 | 29.7% | 3% | 1 | 5,200 | 5.0 | 8.5% |
物流市场供需情况
- 澳大利亚：物流仓储供应充足，但空置率低于长期平均值，投资者应考虑购买资产组合。
- 日本：旧仓库占比高，现代仓库稀缺，投资者可考虑对旧仓库进行增值改造。
- 新加坡：甲级仓储供应充足，但空置率较高，租金增长缓慢。
- 中国：一线城市物流需求旺盛，供应有限，而其他城市如深圳、广州、大首尔等则有较高的租金增长率。
- 印度：多数市场供应不足，尤其是浦那，而海得拉巴和清奈则有较为充足的冷链供应。
冷链市场增长
- 新加坡：冷链占甲级仓库总量的10%，租金比干仓高100-200%。
- 日本：冷链需求增长，由于旧建筑老化，改造项目增多。
- 印度：海得拉巴和清奈的冷链供应充足，而浦那供应短缺。
- 澳大利亚：冷链市场快速扩张，冷库占总仓储面积的3-5%。
市场位置和基建影响
- 位置优越：布里斯班、茨木市、成都、海得拉巴等市场物流设施靠近市中心。
- 位置偏远：北吕宋、珠江西、华东等市场物流设施远离市中心。
- 基建影响：悉尼、墨尔本和奥克兰机场等市场因基建项目而提升物流设施的吸引力。
租金和收益率
- 租金最高：香港、日本小型现代集聚区、韩国部分城市和新加坡。
- 租金最低：菲律宾和印度，尤其是海得拉巴。
- 收益率：印度市场收益率最高，可达8%，而香港市场最低，为3.5%。
- 租金增长率：五年平均租金增长率最高的是北京、深圳、大首尔和华东，而新加坡和香港则较低。
投资建议
- 澳大利亚：由于供应充足但出售意愿不高，投资者应考虑购买资产组合。
- 日本：旧仓库改造成为主要趋势，投资者可考虑增值策略。
- 中国：一线城市需求旺盛，供应有限，可考虑在周边地区寻找机会。
- 印度：尽管供应不足，但市场潜力大，投资机会多。
- 新加坡：虽然供应充足，但租金增长缓慢，需关注未来发展趋势。
作者与联系方式
- 夏思坚：执行董事|研究亚洲
- 刘振江：董事总经理|估价及咨询服务亚洲
- 吴涛：董事|产业及工业地产服务|华北
- Luke Crawford：副董事|研究|澳大利亚
- Subhankar Mitra：董事总经理|咨询服务|印度
- Ajay Sharma：董事总经理 | 估价服务 | 印度
- 邓懿君：董事总经理|中国
- 刘振江：董事总经理|估价及咨询服务|亚洲
- 邓文杰：董事总经理|资本市场及投资服务|亚洲
- Malcom Tyson：董事总经理|工业地产服务|澳大利亚
- Dwight Hillier：董事总经理 | 估价及咨询服务 | 澳大利亚
- 杨一帆：高级董事|产业及工业地产服务|华东
- 王少华：董事 | 产业及工业地产服务 | 华东
- 吴涛：董事 | 产业及工业地产服务 | 华北
- 陈剑锋：董事|产业及工业地产服务|华南
- 邓智辉：董事 | 产业及工业地产服务 | 华南
- 景颐：董事 | 产业及工业地产服务 | 华西
公司信息
- Colliers International：全球领先的房地产专业服务和投资管理公司，业务覆盖68个国家，拥有超过15,000名专业人士，致力于为房地产业主、租户和投资者提供价值最大化服务。
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