20241114-国盛证券-宏观点评_一文读懂房地产税收新政_4页_494kb

2024年房地产税收新政总结

一、核心结论

财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，是本轮稳增长政策的重要组成部分。本次调整主要涉及契税、增值税和土地增值税三个方面，目的为稳定房地产市场，降低购房成本和缓解房企现金流压力。

二、税收政策调整的具体内容

1. 契税调整

• 征收标准：将首套、二套、三套及以上住房的税率划分标准从90平方米调整至140平方米。
• 一线城市的优惠：北上广深四城市对不超过140平方米的第二套房契税统一为1%，面积超过140平方米的第二套房契税统一为2%。
• 影响：降低了90-140平方米住宅购买成本，对90平方米以下及140平方米以上住宅无影响。

2. 增值税调整

• 非普通住宅：取消了转让2年及以上非普通住宅免征增值税的规定，个人销售所有住房均需按差额5%缴纳增值税。
• 一线城市差异：北京、上海、广州、深圳四地尚未完全取消普通住宅和非普通住宅标准，因此具体执行可能存在差异。
• 非一线城市：在全国范围内统一执行非普通住宅免征增值税政策。

3. 土地增值税预征率调整

• 所有地区土地增值税预征率下限统一降低05个百分点：
  • 东部地区：由2%降为15%
  • 中、东北部地区：由15%降为1%
  • 西部地区：由1%降为0.5%

三、政策影响

该税收政策调整有助于：

1. 降低居民购房成本，近期30大中城市商品房平均套均面积为1097平方米，对90-140平方米住宅购买者影响更大。
2. 缓解房企现金流压力，降低土地增值税预征金额，减轻企业负担。

四、后市展望

预计相关政策的底层逻辑发生变化，中央加杠杆空间增大，未来可能出台的新政策包括：

• 年底再降准、进一步降息
• 消费补贴、提高生育补贴
• 央企参与地产收储、区域发展规划、基建项目投资等措施。

五、风险提示

• 政策落地力度超出预期
• 地方债务风险持续发酵
• 经济下行压力加大