深度报告-20230621-国联证券-房地产_行业深度_更新改造_人均居住面积改善驱动未来住宅需求_32页_1mb

房地产行业需求与投资分析总结

• 需求空间：研究报告考虑空置率20%和有效需求漏损率10%，中性预期下（总和生育率为10，城镇化率每年增加0.5个百分点），2023-2030年中国商品住房需求年均约为994亿平方米。细分为：城镇化驱动需求为负值，约-14亿平方米；改善需求假设年均增加人均居住面积0.7平方米/人，约637亿平方米；更新改造空间假设年均更新率1%，约386亿平方米。

• 地产投资支撑因素：库存处于低位（广义住宅库销比1.16个月），资金流动性改善（融资政策宽松，地产债信用利差下降）。假设总和生育率为10，新开工面积年均约1093亿平方米，投资完成额增速中枢约24%。

• 投资建议：行业动力充分，建议关注融资能力强、土地储备优质的国营企业，以及信用修复中的民营企业。政策环境宽松，预计2023年投资增速改善。

• 风险提示：总和生育率可能低于预期；人均住宅面积改善速度可能放缓；竣工修复可能不及预期；测算结果与实际偏差风险。