房地产行业深度：更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求-20230621-国联证券-32页_1mb

房地产行业深度分析总结

核心内容概述

本报告分析了我国房地产行业在2023-2030年间的未来发展趋势，重点围绕需求端和投资端展开。在总和生育率降至1.0的中性假设下，预计我国商品房年均销售面积约为9.94亿平米，若采用乐观的城镇化发展假设，年均销售面积将增至11.22亿平米。房地产投资增速中枢预计为2.4%，受需求支撑、库存低位及政策宽松等因素影响，未来8年房地产投资将逐步改善。

主要观点

1. 住房需求空间分析

• 城镇化驱动需求：在总和生育率1.0、城镇化率每年增长0.5个百分点的中性假设下，2023-2030年城镇化驱动需求为**-1.4亿平米**，即城镇人口减少将对需求产生负向影响。
• 改善需求：我国城镇人均居住面积目前为38.6平米/人，仍有一定提升空间。若每年增加0.7平米/人，则年均改善需求为6.37亿平米。
• 更新改造空间：我国存量住房中至少30%需要更新，假设更新率为1%，则年均更新需求为3.86亿平米。
• 总需求测算：结合空置率20%及有效需求漏损率10%，2023-2030年商品住房年均需求为9.94亿平米；若采用乐观的城镇化增长假设，年均需求可达11.22亿平米。

2. 地产投资支撑因素

• 库存低位：2023年4月广义住宅库销比为11.16个月，低于历史中枢水平，库存压力较小。
• 资金流动性改善：房地产开发资金来源自2022年2月开始同比下降，至2023年4月累计同比降幅缩小至6.4%，融资政策逐步宽松。
• 投资增速测算：房地产开发投资完成额增速与施工面积增速之间存在1.47倍的系数关系，结合施工面积增速1.6%，预计投资增速中枢为2.4%。

关键信息

需求面

• 年均销售面积：中性预期下约为10亿平米，乐观预期下约为11.22亿平米。
• 需求结构：城镇化驱动需求为负，改善需求和更新改造需求为正，合计支撑年均需求约10.23亿平米。
• 空置率影响：中性预期下空置率为20%，需求漏损率为10%，最终年均销售面积为9.94亿平米。

投资面

• 新开工面积：中性预期下年均新开工面积为10.93亿平米，乐观预期下为12.91亿平米。
• 竣工面积：预计在“保交楼，稳民生”政策推动下，年均竣工面积为9.55亿平米。
• 施工面积：年均施工面积增速为1.6%，2023-2030年施工面积增速中枢为1.6%。
• 投资增速：预计年均房地产开发投资完成额增速为2.4%。

政策与市场环境

• 融资政策宽松：2022年底“房地产16条”出台，信贷、债券、股权融资工具组合拳释放宽松信号。
• 库存去化速度：广义住宅库销比维持在12个月以下，库存压力合理。
• 期房销售拉动施工需求：期房销售占比持续上升，销售面积与竣工面积滞后差逐步缩小。

投资建议

• 关注对象：融资能力强、土储优质的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。
• 行业前景：房地产行业发展动力较充分，需求支撑与政策宽松将推动行业逐步修复。
• 投资逻辑：需求端改善与更新改造支撑需求，投资端在政策宽松与库存去化背景下有望改善。

风险提示

• 生育率不及预期：若总和生育率低于1.0，人口增长将受到进一步抑制。
• 人均居住面积改善不及预期：若改善空间不足，将影响改善需求。
• 竣工修复不及预期：若政策效果不明显，竣工端可能难以改善。
• 测算偏差风险：实际数据可能与模型假设存在偏差。

数据与模型假设

• 人口总量：2030年总人口降至12.92亿人，城镇人口降至8.94亿人。
• 城镇化率：预计2032年达70.22%，2050年接近75%。
• 人均居住面积：年均增长0.7平米/人，至2030年达46平米/人。
• 更新率：年均更新面积为3-4亿平米。
• 空置率：中性预期为20%，对需求产生一定影响。
• 新开工面积/销售面积：中性假设为1.1，乐观为1.3，悲观为0.9。

图表与数据来源

• 图表目录：包括人口预测、城镇化发展、人均居住面积、库存及资金流动性等。
• 数据来源：国家统计局、WIND、OECD、国联证券研究所等。

总结

本报告指出，在总和生育率降至1.0的背景下，我国房地产行业仍具备一定的需求支撑，主要来源于改善需求和更新改造空间。尽管城镇化驱动需求为负，但人口结构变化、政策宽松及库存去化改善将推动房地产行业逐步修复。未来8年，房地产投资增速中枢预计为2.4%，并建议关注具备较强融资能力和土储优势的企业。同时，报告也提示了生育率、人均居住面积改善及竣工修复不及预期等风险。