20230621-华创证券-房地产行业周报_央行降息_前5月商品住宅销售额增长12__14页_971kb

房地产行业周报总结

核心内容概述

2023年6月12日至6月16日期间，房地产行业在整体市场中表现相对疲软，但部分房企和城市市场出现积极信号。央行降息释放支持实体经济的积极信号，1-5月全国商品住宅销售额增长11.9%，显示政策对市场有一定提振作用。然而，销售端需求仍偏弱，新房市场温和复苏，二手房市场则持续回落。

主要观点

1. 行情回顾

• 本周（6月12日-6月16日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，排名第27位。
• A股涨幅前五的房企包括：荣盛发展（+41.9%）、皇庭国际、华联控股、福瑞达、天房发展。
• A股跌幅前五的房企包括：京投发展（-14.9%）、新湖中宝、深深房A、云南城投、京能置业。
• 港股涨幅前五的房企包括：碧桂园（+10%）、碧桂园服务、融创服务、新城发展、龙湖集团。
• 二手房市场热度下降，但部分城市如北京、深圳、绍兴等表现相对较好。

2. 政策要闻

中央层面

• 央行下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利利率10个基点，释放支持信号。
• 1-5月全国商品住宅销售面积增长2.3%，销售额增长11.9%。
• 中央鼓励通过多种金融工具支持住房租赁企业发展，尤其是保障性租赁住房。
• 义务教育学位配置标准制定，有助于解决人口流入地区的教育资源供需矛盾。

地方层面

• 北京朝阳：计划年底完成建设筹集保障性租赁住房15000套，安置房600套，竣工保障性住房12000套。
• 江西：全面推行“带押过户”，逐步拓展适用范围。
• 湖北：鼓励国企盘活存量土地，提升资产效益。
• 上海：实行产业用地地价底线管理，降低企业用地成本。
• 赣州、马鞍山、大连、福清：各地推出购房补贴、公积金提取、放松限售限贷等政策，支持刚需和改善性购房需求。

3. 销售端动态

新房市场

• 21城商品房单日平均成交面积环比上升2.2%，同比下降4.2%。
• 一线城市北京、上海成交面积环比分别上升5%、10%，二线城市南京、武汉环比转正，部分三四线城市如惠州、绍兴需求修复明显。
• 1-5月21城新房成交面积同比增长15%，其中一线城市增长39%。

二手房市场

• 11城二手房日均成交面积环比下降3%，同比上升12%。
• 北京二手房成交面积环比上升20%，同比上升53%；深圳环比下降31%，同比上升44%。
• 二手房市场整体热度持续回落，部分城市表现分化。

4. 融资端动态

• 本周发债以国央企为主，民企数量有所增加。
• 华润置地发行21.4亿元ABS，万科发行20亿元中期票据，是发行规模前两名。
• 新城控股发行7亿元公司债，票面利率最高（6.3%）；苏高新集团发行17亿元信用债，其中2亿元超短期融资债券票面利率最低（2.01%）。

5. 投资策略

• 预计2023年房地产行业仍将呈现震荡行情，建议基于估值左侧布局，关注高胜率收益。
• 推荐方向为“两个中心，一个基本点”：
  1. 以高能级城市复苏为中心，关注土储占比高或2022年在高能级城市逆势拿地的公司。
  2. 以国央企估值修复为中心，受益于行业信用重塑，销售、拿地、融资端优势明显。
  3. 以逐步建立护城河为基本点，关注未来具备持续盈利能力的公司。
• 推荐公司包括：越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。

关键信息

• 央行降息释放积极信号，1-5月商品住宅销售额增长11.9%。
• 房企融资环境有所改善，国央企在融资端优势明显。
• 21城新房成交面积环比上升，但同比下降，市场复苏仍需时间。
• 二手房市场整体热度回落，但部分城市如北京、深圳表现较好。
• 地方政策支持刚需和改善性购房需求，推动房地产市场调整。

风险提示

• 微观传导机制失灵，房企缩表问题仍未解决。

相关研究报告

• 《需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦——头部房企月报（5月）》
• 2023-06-19《房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房市场环比下降》
• 2023-06-13《房地产行业周报：青岛降低非限购区首付比，新房成交环比持平》

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈（中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验）
• 助理研究员：许常捷（同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验）

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%至10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%至5%之间
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

分析师声明与免责声明

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