20220406-西部证券-策略专题报告_地产政策持续回暖_行业预期边际改善_15页_553kb

地产政策持续回暖，行业预期边际改善总结

核心内容

2022年房地产行业政策持续趋暖，行业预期边际改善。中央和地方政策逐步放松，从低层级城市向高层级城市递进，为房地产市场注入信心。经济承压背景下，政策放松预期进一步强化，市场表现优于其他宽基指数，估值处于历史低位，具备修复空间。

主要观点

• 政策放松趋势明显：中央层面强调“稳地价、稳房价、稳预期”，推动“因城施策”，多地出台限购、首付比例、贷款政策等放松措施。
• 外部冲击与疫情加剧经济压力：俄乌冲突导致大宗商品价格攀升，国内疫情反复影响经济运行，进一步强化政策放松预期。
• 需求端疲软，销售数据低迷：商品房销售面积和中长期贷款持续下滑，表明有效需求不足，政策需进一步刺激市场。
• 供给端不振，土地成交偏冷：住宅类土地成交面积和溢价率均低于过去三年水平，企业拿地意愿弱，施工数据持续探底。
• 地产指数表现强劲：年初至今，房地产指数涨幅显著，跑赢上证指数、中小板指、创业板指及科创50指数。
• 估值处于历史低位：房地产指数滚动市盈率（PE_TTM）为11.1，处于2010年以来最低水平；市净率（PB）为1.06，处于申万I级行业第4位，估值优势明显。
• 政策兑现推动市场预期：3月16日国务院金融稳定委员会会议释放积极信号，房地产指数加速上涨，市场一致性预期增强。

关键信息

政策层面

• 中央政策：2022年以来，中央持续释放“稳增长”信号，支持商品房市场满足合理住房需求，强调“因城施策”与“防风险”并重。
• 地方政策：多地逐步放宽限购、降低首付比例、优化公积金政策，政策力度增强，覆盖城市层级提高。
• 房地产税试点：财政部明确表示，今年不具备扩大房地产税试点的条件，释放稳定信号。

市场表现

• 指数涨幅显著：房地产指数年初至今涨幅达10.77%，远超上证指数（-9.81%）及其他主要指数。
• 地产ETF表现突出：华宝中证800地产ETF（代码159707.SZ）涨幅领先，跑赢沪深300指数，具有长期配置价值。

估值情况

• 市盈率（PE_TTM）：11.1，处于历史最低水平，分位数为21.20%。
• 市净率（PB）：1.06，处于4.9%分位数，在申万I级行业中位列第4。
• 估值修复空间大：政策预期强化，盈利改善，估值有望进一步上修。

风险提示

• 地产政策不及预期：政策放松力度或未达市场预期，影响行业复苏。
• 疫情超预期影响需求修复：疫情反复可能抑制市场回暖节奏。
• 融资持续偏紧：房企融资环境仍面临压力，影响资金周转。

政策与市场动态

中央层面政策

• 2022/3/4：央行提出“稳妥实施房地产金融审慎管理制度”，支持住房租赁金融。
• 2022/3/16：财政部表示不具备扩大房地产税试点的条件，稳定市场预期。
• 2022/3/17：发改委发布《新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，放宽落户限制，促进购房需求。
• 2022/3/25：国务院明确支持商品房市场满足合理住房需求，推动行业良性循环。

地方层面政策

• 2022/3/30：福州市放宽非五城区户籍家庭购房限制，取消社保要求。
• 2022/4/1：衢州市取消非本地户籍购房社保限制，放宽购房政策。
• 2022/4/2：秦皇岛市废止原有调控政策，政策环境趋于宽松。

行业展望

随着政策逐步兑现，地产行业盈利预期改善，估值修复空间较大。市场一致性预期增强，行业配置价值凸显，地产指数基金成为投资者关注重点。

总结

地产政策持续趋松，行业预期改善，市场表现亮眼，估值处于历史低位，具备修复空间。政策与市场预期同步强化，地产板块长期配置价值显著，但需警惕政策不及预期、疫情反复及融资偏紧等风险。