20221110-天风证券-房地产行业专题研究_民企债券融资延期扩容点评-久旱逢甘霖_9页_680kb

房地产行业民企债券融资延期扩容总结

核心内容

本文主要分析了中国房地产行业当前面临的融资困境及政策支持措施，特别是“第二支箭”延期扩容对民营房企的影响。文章指出，民营房企在信用债发行和偿付方面持续承压，融资能力下降，而政策支持正逐步增强，旨在稳定行业预期、促进信用修复。

主要观点

1. 行业背景：民营房企融资困境加剧

• 信用债发行收缩：自2021年8月起，房企境内、境外信用债合计净融资额连续14个月为负。
• 民企融资占比极低：2022年1-10月，民企发行境内债仅185亿元，同比-74.9%，占比较2021年全年下降7.8pct，较2020年全年下降21.3pct。
• 违约规模持续上升：2022年Q1-Q3境内债违约规模分别为165亿、678亿、488亿，全行业占比分别为18%、25%、30%；境外债违约规模分别为673亿、835亿、423亿，占比分别为60%、73%、77%。
• 偿付压力大：2023年Q1-4境内债偿付规模分别为1102亿、967亿、1060亿、603亿，境外债分别为1197亿、919亿、766亿、515亿，其中一季度偿付压力最大，占全年偿付规模的30%-35%。
• 行业挑战：销售下行、金融机构风险偏好收缩、需求观望、保交楼压力扩散，导致民营房企经营性和融资性现金流双重承压。

2. 新政：“第二支箭”延期扩容

• 政策内容：交易商协会联合人民银行推进“第二支箭”延期扩容，支持包括地产企业在内的民营企业发债融资。
• 资金来源：由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式进行支持。
• 融资额度：预计可提供约2500亿元债券融资支持。
• 投放方式：
  • 通过信贷政策支持再贷款渠道投放，主要投向商业银行，用于市场化购买有担保、增信的地产债券；
  • 通过专项政策性再贷款渠道投放，主要投向资产管理公司，用于直接购买债券及在房企出险后进行担保债券收购、兑付及担保品后续处理。

3. 政策对比：再融资支持逐步升级

• 支持方式：从最初的信用风险缓释凭证、担保增信等，到“第二支箭”中首次提出“直接购买债券”作为支持方式。
• 适用对象：首次明确“第二支箭”可支持民营房企融资，扩大了政策覆盖面。
• 政策等级：明确由人民银行支持和指导，提升政策权威性。
• 政策意义：有助于增强优质民营房企的主体信用，避免流动性无序挤兑，稳定市场预期和信心，推动房企再融资和行业基本面修复。

4. 行业展望：信用修复与政策宽松共振

• 信用修复：取决于行业景气度回升，销售回款仍是主要现金流来源；同时期待信用支持手段和力度进一步升级。
• 行业趋势：房企加速资产转让等自救手段，保交付加速项目层面的债务重组和破产重整。
• 投资逻辑转变：从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转变。
• 推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；
  • 优质成长：新城控股；
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务；
  • 建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延；
2. 行业销售下行超预期；
3. 因城施策力度不及预期。

总结

本文系统分析了房地产行业当前面临的融资困境及政策支持，强调“第二支箭”延期扩容对民营房企的重要意义。政策支持的逐步升级有助于稳定市场预期、改善融资环境，推动行业信用修复。同时，文章指出未来行业复苏的关键在于销售回暖、政策宽松及企业自救措施，推荐关注具备高信用、高品质和高能级的房企，但也提醒投资者注意行业潜在风险。