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公司动态点评报告·房地产行业 2014年06月30日

核心内容总结

中华企业股份有限公司（600675）于2014年6月28日发布非公开发行A股股票预案，拟以4.25元/股的价格发行不超过14.118亿股，募集资金总额不超过60亿元，主要用于上海徐汇区小闸镇项目及补充流动资金。此次非公开发行不仅涉及现金募集，还包含大股东地产集团对经营集团、凯峰房产及馨虹置业的资产注入。

主要观点与关键信息

1. 项目竞争力强，预计带来显著收入增长

• 小闸镇项目位于徐家汇商圈，周边配套完善，交通便利，具备较强的中高端住宅市场竞争力。
• 项目总投资约90亿元，总建筑面积38.83万平方米，其中地上26万平方米，地下11.5万平方米。
• 保守估计该项目可为公司带来至少130亿元的业绩收入。

2. 大股东资产注入提升公司业绩

• 地产集团注入经营集团10%股权、凯峰房产10%股权及馨虹置业100%股权，合计价值约21亿元。
• 注入后，公司对小闸镇项目持股比例提升至81%，增强项目控制力。
• 优质土地储备和新增项目将缓解公司在上海土地稀缺的困境，提升盈利能力。

3. 降低财务风险，优化资本结构

• 发行前公司净负债权益比率为178.52%，远高于行业平均水平85.71%。
• 非公开发行后，净负债权益比率降至103%，显著降低财务杠杆，改善资本结构。
• 扣除预收账款后的资产负债率由77.1%降至66.2%，进一步优化公司财务状况。

4. 公司是集团重要的地产整合平台

• 自2001年以来，集团多次通过资产注入强化中华企业的地产业务，包括收购上房集团股权、上海房地产经营集团股权等。
• 随着上海国企改革的推进，中华企业作为重要的地产整合平台，未来将在集团战略中扮演更关键的角色。

投资建议

• 评级：谨慎推荐
• 理由：大股东资产注入将提升公司业绩，增加项目储备；非公开发行募集的现金将增强公司业务竞争力，同时显著降低财务风险。

评级标准说明

分析师信息

• 姓名：赵强
• 职位：房地产行业首席分析师
• 联系方式：(8621) 20252661 / zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn
• 执业证书编号：S0130512050002

附注

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