2018-_租购同权_推出的背景_影响及政策建议_9页

中银研究产品系列总结

核心内容

中银研究产品系列主要包括以下几份报告：

• 《经济金融展望季报》
• 《中银调研》
• 《宏观观察》
• 《银行业观察》
• 《人民币国际化观察》

这些研究报告由梁婧、范若滢撰写，陈卫东签发，宗良、周景彤审稿，梁婧、李艳为联系人，电话为010-66594097，文档为对外公开，全辖传阅，属于内参材料。

“租购同权”政策分析总结

背景分析

“租购同权”是指租房人与购房者享有同等的公共服务资源，如子女就近入学等。该政策在广州市率先提出，并引发广泛讨论，其他城市如中山、沈阳也相继跟进。住建部表示将通过立法明确租赁当事人的权利义务，推动租房居民与购房者享有同等待遇。

“租购同权”出台背景主要包括以下四点：

1. 房价过快上涨，租房需求旺盛
   房地产市场进入上涨周期，学区房价格高昂，一线城市人口流入密集，购房门槛提高，年轻群体购房意愿下降，租房需求增加。

2. 承租人权利保障不足
   租赁市场发展不规范，缺乏法律保障，租客面临被驱逐、租金上涨等问题，且市民化权利与房产挂钩，租房者难以平等享受公共服务。

3. 政策调控转向供给端与制度建设
   房地产调控政策从过去的限制性措施转向供给侧管理与长期制度建设，如增加土地供应、发展住房租赁市场、推动立法等。

4. 城市间人才竞争激烈
   广州等城市将“租购同权”纳入吸引人才的政策体系，以提升城市竞争力。

国内外做法比较

1. 国内城市

   • 深圳市自2013年起实行积分入学制度，房产在积分中具有较大优势。
   • 成都市规定租房与购房可享受同等教育服务，但对学位紧张区域仍有限制。
   • 上海、天津、长沙等城市部分区域允许租房入学，但排名靠后，难以进入优质学校。

2. 国外做法

   • 香港学位分配基于实际居住地，不看房产产权。
   • 美国、加拿大、新加坡等国实行就近入学原则，教育资源分配与户籍、房产无关，主要看居住地和家庭关系。

3. 经验启示

   • 松绑房屋产权与公共服务资源，有助于房地产市场健康发展。
   • “租购同权”政策需具体实施方案，教育资源分配方式是关键。
   • 政策需结合实际情况，逐步推进，避免对现有资源造成冲击。

影响与前景

1. 短期影响

   • 房价不会因“租购同权”政策快速下降，但可能抬升学区房租金。
   • 政策落地难度较大，配套细则仍需完善。

2. 长期意义

   • 有助于缓解房价上涨压力，推动住房回归居住属性。
   • 促进住房租赁市场发展，建立购租并举的住房制度。
   • 使租房者子女平等享受优质教育资源，实现公共服务权利均等化。
   • 缓解年轻人购房压力，引导理性住房消费，促进房地产市场平衡发展。

政策建议

1. 完善配套细则

   • 各部门协同推动，细化用地规划、税收征管、融资贷款、承租人管理等措施。
   • 加快住房租赁立法，明确出租人与承租人权利义务，规范市场行为。

2. 加大公共服务资源供给

   • 平衡区域差异，提高教育、医疗等公共服务资源的供给能力。
   • 发挥市场机制作用，鼓励社会力量参与公共服务体系建设。
   • 通过教师交流轮岗等方式，实现资源均衡配置。

3. 保障租赁房源与稳定租金

   • 政府应提供更多租赁住房用地，区分租赁与商品房用途。
   • 鼓励国有企业进行厂改住、商改住，提高租赁房源供给。
   • 探索租赁融资新途径，如REITs，吸引社会资金参与，提高市场效率。

总结

“租购同权”政策是当前我国房地产市场调控的重要举措，旨在推动住房租赁市场发展，实现公共服务权利均等化。其核心在于打破房产与公共服务资源的绑定，缓解房价上涨压力，促进房地产市场长期健康发展。然而，政策的实施需配套细则支持，逐步推进，以确保公平与可持续性。同时，应通过加大公共服务供给、优化租赁市场结构等方式，实现真正意义上的“租购同权”。