从海外经验看“租售同权”：何为租售，何为同权以及对房地产市场影响-20171019-国金证券-19页-1mb

租售同权政策分析总结

核心内容

“租售同权”是当前我国房地产政策的重要组成部分，旨在通过提升租赁市场的权利保障，构建房地产长效机制，缓解高房价带来的民生压力。该政策强调租赁与购买在公共服务权益上的平等，同时指出实现租售同权需依赖完善的住房体系、立法保障以及公共资源的合理分配。

主要观点

1. 政策背景与目标

• 政策背景：自1998年房改以来，我国房价持续上涨，尤其是一线城市房价涨幅惊人，房价收入比高企，居民购房压力大。
• 政策目标：构建房地产长效机制，实现“住有所居”，通过租售同权保障民生，稳定房价，推动住房市场健康发展。

2. 政策本质与实施现状

• 政策本质：租售同权的核心在于公共服务权益的平等，而非产权上的完全等同。
• 实施现状：各地政策实施程度不一，主要分为五类：租房可落户、租购同分、居住证享基本公共服务、符合条件的承租人享受公共服务、未提及承租人权利。
• 核心矛盾：购房仍享有更多公共服务权利，租售同权政策尚未能彻底改变这一现状。

3. 国外经验借鉴

• 德国：租赁市场占比近半，住房自有率约52.4%，通过住房合作社、合同储蓄制度和租金管制实现租售同权。
• 美国：租赁市场占比37%，通过LIHTC计划、HCVP计划和税收政策保障租赁市场，实现租售同权。
• 新加坡：组屋占比高达82%，通过中央公积金制度、财政补贴和土地政策实现低价住房供给，保障租售同权。
• 香港：公私住房层次分明，通过公屋、居屋和夹心层计划提供住房保障，但住房与教育资源绑定，导致房价高企。

4. 租售同权的实施挑战

• 公共资源分配不均：我国教育资源、医疗资源等仍与房产挂钩，短期内难以实现完全同权。
• 户籍制度限制：户籍与公共服务紧密相关，租房者难以享受同等权利。
• 政策分化趋势：一线城市可能优先实现教育权同权，二线城市设门槛实现户籍权同权，其他城市探索直接落户。

关键信息

政策影响分析

• 对房价：
  • 长期：租售同权可分流购房需求，降低房地产波动性，促进市场稳定发展。
  • 短期：因住房供需矛盾难以解决，政策对抑制房价作用有限。
• 对房租：
  • 长期：租赁需求增加叠加收入上涨，将推动租金稳步上升。
  • 短期：租金上涨不明显，主要受收入增长影响。

政策实施特点

• 先“住”后“权”：优先保障租赁住房供应，再逐步实现公共服务权益的同权。
• 分层实施：根据城市资源情况和政策目标，租售同权将出现差异化实施。

政策建议与风险提示

• 政策建议：需完善其他住房政策，推动户籍与公共服务松绑，加强租赁市场供给。
• 风险提示：租售同权可能带来金融系统性风险，需谨慎评估实施效果与潜在影响。

总结

租售同权是推动房地产市场健康发展的重要政策，其核心在于公共服务权益的平等化。目前我国政策实施程度不一，短期内难以实现全面同权。未来，随着住房体系的完善和政策的逐步推进，租售同权将在不同城市出现分化，一线城市可能优先实现教育权同权，二线城市设门槛实现户籍权同权，其他城市探索直接落户。政策对房价的长期影响显著，但短期作用有限；对房租的影响则主要体现在长期稳步上涨。