粤港澳大湾区内地九市物流设施投资策略_36页_6mb

粤港澳大湾区内地九市物流设施投资总结

核心内容

粤港澳大湾区内地九市物流设施市场因强劲的经济发展、稳定的消费增长、政策利好以及出口导向型经济而持续向好，租金稳定增长，空置率长期低位，投资热度不断升温。世邦魏理仕研究部通过定量与定性分析，结合六大要素（经济发展潜力、交通设施优势、供应面表现、需求增长潜力、租金表现和投资市场热度），对九市进行投资梯度评级，得出三个投资梯队。

主要观点

• 经济发展潜力：湾区内地九市GDP总量和增速居国内城市群前列，尤其是深圳、广州、东莞GDP均超过万亿，人口增长迅速，消费能力旺盛。
• 交通基础设施优势：大湾区物流市场与交通发展高度相关，东西岸新通道（如深中通道、深珠通道）的建设将推动物流需求向西岸扩散，提升区域物流连通性。
• 供应面表现：当前高标仓存量以广深佛莞为主，深圳供应稀缺，未来三年新增供应集中在核心城市，新兴市场供应增长有限。
• 需求分析：物流需求由制造业、电商及进出口驱动，广深莞为主要需求来源，佛山、东莞、惠州为外溢承接区，肇庆、江门、珠海需求较少，主要依赖跨境电商和珠三角西部辐射。
• 租金表现：租金增长与供需状况密切相关，深圳、广州、东莞租金水平和增长率较高，未来三年租金年均增幅有望达3-5%。
• 投资市场热度：物流市场投资活跃，投资型交易占比高，地产基金、企业和开发商为主要投资主体，未来将受益于REITs等资本退出机制。

关键信息

投资第一梯队

• 城市：深圳、广州、东莞
• 投资范围：城市全域
• 投资策略：聚焦存量项目转让及城市更新项目
• 特点：经济实力强、物流需求旺盛、租金水平高、空置率低，深圳尤其以保税仓为主，非保税仓租金增长也表现强劲。

投资第二梯队

• 城市：佛山、惠州、中山
• 投资范围：城市重点物流园区的集聚区
• 投资策略：以存量物业为主，关注少量绿地开发机会
• 特点：需求增长潜力大，但供应相对有限，租金稳定增长，未来有望承接更多来自核心城市的物流外溢。

投资第三梯队

• 城市：江门、肇庆、珠海
• 投资范围：物业园区的集聚区
• 投资策略：以绿地开发为主
• 特点：需求总量较小，但未来随着交通设施的完善和区域协同，物流需求有望提升，尤其是跨境电商和珠三角西部辐射需求。

投资策略建议

深圳

• 投资区域：全域
• 投资标的：保税仓、非保税仓
• 投资类型：存量项目转让、城市更新项目
• 策略：关注城市更新项目及存量转让，把握高标仓供应稀缺带来的投资机会。

广州

• 投资区域：全域
• 投资标的：保税仓、非保税仓
• 投资类型：存量项目转让、城市更新项目
• 策略：短期可关注南沙、增城、白云等成熟区域，中长期可关注从化等新兴区域。

东莞

• 投资区域：全域
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：存量项目转让、工业用地报建仓储的城市更新项目
• 策略：关注非保税仓市场，把握城市更新带来的机会。

佛山

• 投资区域：南海、三水、高明、顺德
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：存量项目转让、少量绿地开发
• 策略：关注非保税仓存量项目，把握佛山作为广州外溢承接区的潜力。

中山

• 投资区域：三角、南头、民众、黄圃
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：存量项目转让、少量绿地开发
• 策略：关注非保税仓存量项目，把握交通连通带来的物流需求增长。

惠州

• 投资区域：临深区域（博罗、仲恺、惠阳）
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：存量项目转让、少量绿地开发
• 策略：关注非保税仓存量项目，把握深圳外溢带来的需求增长。

江门

• 投资区域：全域
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：绿地开发、存量项目转让
• 策略：关注物流外溢及跨境电商需求带来的绿地开发机会。

肇庆

• 投资区域：靠近佛山区域（鼎湖、高要等）
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：绿地开发、存量项目转让
• 策略：关注未来交通升级带来的物流需求增长，以及较低的税收要求带来的绿地开发潜力。

珠海

• 投资区域：全域
• 投资标的：非保税仓
• 投资类型：绿地开发
• 策略：关注港珠澳大桥及深珠通道带来的物流需求增长机会。

未来展望

随着电商消费习惯的养成及进出口需求的复苏，粤港澳大湾区物流市场将在中长周期内保持良好发展势头，带来持续的投资机遇。投资者应根据城市投资梯队，结合具体区域、标的和类型，制定相应策略，把握市场增长潜力。