20221110-浙商证券-华润有巢租赁住房REITs与题报告_房企保租房REIT首单_体系化管理更具优势_32页_2mb

华润有巢租赁住房REIT总结

核心内容概述

华润有巢租赁住房REIT是首单由市场化机构管理运营的保障性租赁住房公募REIT，底层资产位于上海市松江区，包含有巢泾泗项目和有巢东部经开区项目。项目拥有丰富的业态和配套设施，包括租赁住房、商业及车位，为租户提供多样化的选择。项目面向客群为合法就业且住房困难的在职人员及其家属，限制条件较少，客户基数充足。项目运营稳定，出租率较高，预计2023年现金分派率将提升至4.36%。

主要观点

• 运营稳定性：项目自2021年3月和4月开始运营，目前住宅出租率均达到94%，处于较高水平。
• 租金定价：租金较周边市场折扣率为20%-30%，具备一定的成长性，符合政策要求。
• 管理优势：华润置地作为运营方，具备较强的市场化运营能力，提供体系化管理、丰富社区业态及社交活动，有利于提升租户满意度和项目收益。
• 资产增值潜力：泗泾项目为集体建设用地，成本较低，预计评估增值率较高，有利于资产的中长期保值增值。
• 分派率表现：预计2023年年化分派率为4.36%，处于行业高位。

关键信息

底层资产状况

• 项目区位：均位于上海市松江区，区域发展潜力大，拥有松江大学城及产业园区。
• 项目规模：共9栋租赁住房、2栋配套商业及物业用房、1003个车位。
• 出租率：截至2022年9月30日，两个项目住宅出租率均达94%，商业及车位出租率仍有提升空间。
• 租金情况：泗泾项目平均租金为77元/套/月，东部经开区项目平均租金为60元/套/月。
• 租金增长：预计2024、2025年租金增长2.0%，2032年起长期增长率为2.5%。

已上市保障房REIT横向对比

• 运营方：华润有巢REIT是首单市场化机构管理的保障房REIT，相较于其他三单由地方城投管理的REIT，更具市场化优势。
• 出租率：红土深圳REIT > 中金厦门REIT > 华夏北京REIT > 华润有巢REIT。
• 面向人群：华润有巢REIT限制较少，客户基数充足。
• 项目业态：华润有巢REIT小区规模较大，内部业态和配套齐全，其他REIT相对单一。
• 可选户型：华润有巢REIT可选户型丰富，包括30m²、35m²、50m²等，更适宜广泛人群。
• 分红率：2022年分红率为4.29%，2023年预计提升至4.36%，高于其他三只REIT。

华润有巢REIT的独特优势与估值

• 市场化运营：华润置地的背景带来更高的品牌知名度和运营效率。
• 资产配套：项目内部配套齐全，提升租户体验和项目吸引力。
• 租户来源：租户以个人为主，来源稳定，集中度较低，保障运营稳定性。
• 租金成长性：租金较周边市场折扣比例较低，具备成长空间，有利于毛利率改善。
• 估值情况：总体收益法估值为11.1亿元，整体评估增值率为21.72%。泗泾项目评估增值率高达46.33%，东部经开区项目评估增值率为3.15%。

投资建议

• 华润有巢REIT在市场化运营、租户多样性、项目稳定性及分派率方面具有显著优势。
• 项目预计2023年分派率将达4.36%，处于行业较高水平。
• 项目具备良好的租金增长潜力和资产增值空间，投资价值较高。

风险提示

• 租赁住房税收政策可能变动，影响项目收益。
• 租金定价政策调整可能对项目收益产生影响。

总结

华润有巢REIT作为首单市场化机构管理的保障房REIT，具备较强的运营能力和资产优势。项目位于发展潜力大的松江区，拥有丰富的业态和配套，租金定价合理且具有成长性。项目出租率稳定，客户来源广泛，分派率有望持续提升。相比其他已上市保障房REIT，华润有巢REIT在市场化管理、租户多样性及资产增值潜力方面更具优势。整体估值合理，具备投资价值。