《共同富裕》系列第五篇：保障性租赁住房，经济影响与政策意义-20220106-光大证券-19页_730kb

保障性租赁住房：经济影响与政策意义

核心内容

保障性租赁住房是“租购并举”住房制度下的重要组成部分，旨在解决城市新市民和新青年的住房困难问题，推动房地产市场良性循环，服务于共同富裕的战略目标。2022年，保障性租赁住房建设预计将拉动房地产投资2个百分点，对稳增长起到积极作用。各地正在加快落实保障性租赁住房建设，预计“十四五”期间筹建近900万套，涉及1.35万亿元投资。

主要观点

• 政策支持：中央和地方财政资金、土地出让净收益、住房公积金增值收益等为主要资金来源。同时，银行贷款、专项债、企业债、REITs等也成为重要支持渠道。
• 建设进度：2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，截至2021年10月，已开工77万套，占全年计划的82.2%。2022年预计建设规模提升至263万套。
• 投资拉动：预计2022年保障性租赁住房投资规模为3942亿元，拉动房地产投资2个百分点。若建设前倾，对一季度房地产投资拉动或提高至3.8个百分点。
• 政策意义：保障性租赁住房有助于稳定房价、地价和市场预期，推动住房回归居住属性，促进经济内循环，助力共同富裕。

关键信息

2.1 “十四五”期间保障性租赁住房建设规模

• 筹建规模：预计“十四五”期间筹建保障性租赁住房近900万套。
• 投资额：涉及总投资约1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%。
• 重点城市：上海、北京、广州、深圳、杭州、西安、成都、厦门等地筹建规模位居前列。
• 建设方式：包括利用非居住存量土地和房屋建设、产业园区工业项目配套用地建设、集体经营性建设用地建设、企事业单位自有土地建设、新增保障性租赁住房土地供应等方式。

2.2 2022年保障性租赁住房对房地产投资的影响

• 预计套数：2022年预计筹建263万套保障性租赁住房。
• 投资拉动：预计2022年保障性租赁住房投资规模为3942亿元，拉动房地产投资2个百分点。
• 资金来源：中央财政补助、地方财政资金、土地出让净收益、住房公积金增值收益、银行贷款、专项债、企业债、REITs等。
• 财政杠杆：预计财政杠杆为2，每年平均投资2700亿元，其中中央财政补助为1350亿元。

2.3 财政资金与银行贷款是主要资金来源

• 财政资金：中央财政补助、地方财政资金、土地出让净收益、住房公积金增值收益等。
• 银行贷款：建行、国开行等政策性银行提供长期贷款，2021年授信额度接近1000亿元。
• 专项债：2022年预计发行3.5万亿新增专项债，其中3%投向保障性租赁住房，可补充1000亿元资金。
• REITs：保障性租赁住房纳入REITs试点范围，有助于资金筹措。

保障性租赁住房与共同富裕

保障性租赁住房建设不仅有助于解决住房困难问题，还将促进房地产市场稳定，推动住房回归居住属性，释放消费潜力，加快经济内循环，实现共同富裕目标。

住房保障体系演变

• 1994年-2007年：以经济适用房为主，旨在解决中低收入家庭住房困难，促进经济增长。
• 2008年-2014年：住房保障进入大规模实施阶段，重点发展公共租赁住房，扩大保障范围。
• 2014年-2018年：棚户区改造成为保障性安居工程的主体，采用货币化安置方式，拉动投资和消费需求。
• 2019年以后：保障性租赁住房登上历史舞台，成为住房保障体系的重要组成部分，满足新市民和青年群体住房需求。

政策支持方式

历史背景

• 经济适用房：1994年-2007年，经济适用房是住房保障体系的主体，但存在实施问题，如腐败和套利现象。
• 公共租赁住房：2008年-2014年，公共租赁住房成为重点，但建设规模有限，主要为兜底性保障。
• 棚户区改造：2014年-2018年，棚户区改造成为保障性安居工程的主体，2012-2020年全国棚改建设规模接近4000万套。
• 保障性租赁住房：2019年以后，保障性租赁住房成为重点，与公租房、共有产权房共同构成住房保障体系。

数据与图表说明

• 图1：一线城市住房租赁价格持续上涨。
• 图2：一线及核心二线城市房价收入比超过20倍。
• 图3：28个省市披露“十四五”保障房建设计划。
• 图4：2021年100大中城市住宅用地楼面均价为6000元/平。
• 图5：2021年全国住宅建安工程造价均值为2000元/平。
• 图6：2012-2016年，保障性安居工程约占房地产投资的15%。
• 图7：2018年以后，棚改对房地产投资的拉动逐年下滑。
• 图8：2021年下半年起，投向保障性住房的PPP项目数量明显增加。
• 图9：审计署披露的城镇保障性安居工程资金来源。
• 图10：政策性银行贷款是保障性安居工程贷款的主体。
• 图11：全国公共财政中的保障性安居工程支出。
• 图12：2007-2009年，32个城市廉租房保障资金构成。
• 图13：中央财政补助是保障性安居工程的重要基础资金。
• 图14：公积金增值收益均用于廉租房建设。
• 图15：2021年下半年投向保障性租赁住房的专项债较少。
• 图16：2005年以前，经济适用房占住宅销售面积的10%以上。
• 图17：2013年之后，用于经济适用房的供地面积开始减少。
• 图18：经济适用房价格大约为商品房价格的60%。
• 图19：2008-2010年，北京限价房数量高于经济适用房。
• 图20：2012年以后公共租赁住房开始接力廉租房建设。
• 图21：2012年公共租赁住房供地中划拨占比为74%。
• 图22：2014年起，棚改成为保障性安居工程的主体。
• 图23：2019年以后，棚改专项债代替银行贷款成为资金主力。
• 图24：2012-2020年，棚改建设规模接近4000万套。
• 图25：全国保障性安居工程累计建设规模（截至2018年底）。

表格信息

• 表1：保障性租赁住房的政策支持。
• 表2：保障性租赁住房的五种供应方式。
• 表3：我国住房保障体系框架图。
• 表4：中央重要会议及文件有关租赁住房的表述。

总结

保障性租赁住房作为“租购并举”住房制度的重要组成部分，是政府推动房地产市场良性循环、实现共同富裕的关键举措。通过政策支持、财政资金、银行贷款、专项债和REITs等渠道，保障性租赁住房建设预计将在“十四五”期间拉动房地产投资约2个百分点，有助于稳定市场预期，促进住房回归居住属性，推动经济高质量发展。