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碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划总结

核心内容

碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划由碧桂园控股有限公司发起，通过其下属14家优质酒店资产，发行规模为35.1亿元人民币，按27:63:10比例分为优先A类、优先B类和次级证券。该计划旨在通过资产证券化方式，为投资者提供稳定收益，同时通过多种增信措施保障本息安全。

产品结构

产品期限与预期收益率

• 产品期限：3+3+2+1年，每3年末附票面利率调整权和开放参与退出选择权
• 优先A类证券预期收益率：3.5%~5.0%/年（根据询价结果确定）
• 优先B类证券预期收益率：5.5%~7.0%/年（根据询价结果确定）

收益分配与评级

• 收益分配时点包括普通分配日、权利金分配日和处置分配日
• 优先A类证券评级为AAA，优先B类证券评级为AA+，次级证券无评级

增信措施

• 现金流超额覆盖：各项目公司运营管理净现金流对优先A类证券利息的覆盖倍数在1.83~2.33之间，对优先B类证券利息的覆盖倍数在1.46~1.64之间
• 目标资产评估价值覆盖：目标资产评估价值对优先A类证券本金的覆盖倍数为3.69倍，对优先级证券本金的覆盖倍数为1.11倍
• 差额支付承诺：佛山顺茵承诺对优先A类和优先B类证券本息承担差额支付义务
• 流动性支持：若优先A类和优先B类证券参与份额不足，佛山顺茵需补足差额
• 评级下调收购安排：若优先A类证券评级下调至AA+以下或优先B类证券评级下调至AA以下，佛山顺茵需一次性支付未分配本金和收益
• 担保安排：增城碧桂园对佛山顺茵的差额支付、流动性支持及评级下调收购义务提供不可撤销连带责任保证

入池资产情况

• 入池资产为碧桂园控股旗下51家已开业酒店中经营情况最优质的14家
• 14家酒店均为五星级酒店或按五星级标准建造，分布于珠三角、中南、华东等地区，地理分散，有利于风险分散
• 入池酒店均拥有完整产权，携程综合评分4.6~4.8分，市场评价较高
• 碧桂园凤凰酒店管理公司连续三年获得“十佳中国酒店管理公司”称号，两次获得“中国最佳酒店管理集团”称号

增信主体：佛山顺茵

• 佛山顺茵成立于2005年，注册资本2,000万元，主营业务为园林绿化、市政工程、高尔夫球场设计与施工等
• 2016年前6月，佛山顺茵营业收入为41,553万元，净利润为5,223万元，资产负债率97.68%
• 公司资产主要由流动资产构成，流动资产占比达92.31%
• 公司未进行公开市场融资，信用记录良好，无不良信贷信息

原始权益人：增城碧桂园

• 增城碧桂园成立于2000年，注册资本144,820万元，主营业务为房地产开发与经营
• 截至2016年6月末，总资产达1,022.91亿元，净资产265.56亿元，资产负债率74.04%
• 公司与银行保持良好合作关系，获得较高贷款授信额度，间接债务融资能力强
• 公司已提取授信额度45.20亿元，具备较强的偿债能力

维好承诺人：碧桂园控股

• 碧桂园控股成立于2006年，实收资本21.2亿元，主体信用评级为AAA
• 2015年营业收入达1,135.06亿元，利润总额126.83亿元，净利润88.23亿元
• 公司资产负债率为75.41%，流动比率1.34，速动比率0.5，资产流动性较好
• 公司采用“自主品牌+国际品牌”模式，提升酒店经营管理能力

现金流压力测试

• 期间收入压力测试：在入住率下降5%和利率上调50个BP的场景下，优先A类证券利息覆盖倍数在0.89~1.59之间，优先B类证券利息覆盖倍数在1.04~1.38之间
• 处置收入压力测试：目标资产评估价值对优先A类证券本金的覆盖倍数逐年下降，但始终高于1倍，优先B类证券本金兑付仍受增信措施保障

参与机构

结论

该专项计划通过优质的入池资产、充分的信用增级措施及强大的增信主体支持，为投资者提供了相对安全的收益保障。碧桂园控股作为核心支持方，其雄厚实力和良好资信为专项计划提供了坚实基础，而佛山顺茵和增城碧桂园的协同增信进一步提升了计划的信用等级。整体来看，该计划具备良好的市场前景和风险控制机制，适合合格机构投资者参与。