2017-联讯证券：用数据告诉你北京的房价还能涨吗？__26页-1mb

北京房价上涨分析报告总结

核心内容

本报告通过分析北京房地产市场的供需关系及个人生命周期中的购房需求，探讨北京房价是否仍有上涨空间。报告提出“供需决定价格，观念影响价格”的房价分析范式，结合北京的特殊地位与政策调控，分析房价上涨背后的驱动因素和潜在风险。

主要观点

• 北京房价的上涨并非单纯由工资推动，而是由“财富+工资”共同构成购买力。
• 房价上涨主要由购房者的购房意愿和接盘能力决定，即“有人接盘，房价就涨”。
• 北京的房地产市场存在“高房价、低工资和高销量”的现象，但这并非矛盾，而是因为购房群体多为有产阶级，且北京作为政治、经济、文化中心具有吸引全国财富的能力。
• 个人生命周期理论揭示了购房需求的阶段性特征，不同年龄段对住房的需求和购房能力不同，推动房价阶梯式上涨。

关键信息

一、决定房价的核心因素：供需关系

• 传统经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”，但北京的房价更受购买力驱动。
• 购房者的购买力包括工资和财富，两者共同构成“财富+工资”结构。
• 个人购买力决定房价的实际供需关系，是推动房价上涨的主因。

二、北京房地产“宇宙中心论”VS“白菜论”

• 北京房价高，但需求旺盛，供需关系仍然紧张。
• 限购政策虽对销售增速有所抑制，但并未阻止房价上涨。
• 北京的购房群体中，有户籍和无户籍人口均存在购房需求，尤其以工作落户的5万人和无户籍的73万人为核心。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型

阶段划分

阶段分析

• 第一阶段：婚嫁住房需求，首付预算约150万，月供约1万，需求人群约4.5万，供给约600套，供需比1.3%。
• 第二阶段：生育、就学住房需求，首付预算约250万，月供约1.3万，需求人群约20.68万，供给约1200套，供需比0.58%。
• 第三阶段：改善性住房需求，首付预算约480-600万，月供约3万，需求人群约7万，供给约813套，供需比1.16%。
• 第四阶段：退休改善性住房需求，需求更偏向情感和医疗，供给难以量化，但对均价有推动作用。

四、房价风险：人口断层、购买力断层和观念断层

• 人口断层：第三波婴儿潮人口（1986-1990年出生）将推动房价上涨，但未来20年人口老龄化将带来需求下降。
• 购买力断层：经济转型可能影响工资增长，进而影响购房能力，导致房价下跌。
• 观念断层：新一代年轻人购房观念变化，可能不再愿意将资产用于购房，导致“无人接盘”，房价下跌。

五、房价的顶在哪里？

• 根据模型，北京房价仍有上涨空间，最高可能达到1300万，均价16.25万。
• 上述预测基于多个假设，包括持续的人口流入、稳定的工资增长和购房观念不变。
• 随着政策调控（如学区房弱化、多区划片）和购房观念变化，房价上涨可能受限。

总结

• 北京房价的上涨主要由购买力推动，尤其是有产阶级和高收入群体。
• 房价上涨是个人生命周期中购房需求递进的结果，每一阶段的换房行为都会影响下一阶段的房价。
• 未来房价上涨可能面临人口断层、购买力断层和观念断层的风险，这些因素可能抑制房价增长。
• 房价的上限取决于购房人群的购买力和政策调控，目前仍存在上涨空间，但未来可能受到多重因素制约。

图表摘要

• 图表1：2017年北京房价增速略有放缓
• 图表2：房子的购买力由工资和财富组成
• 图表3：手上的房产会成为下一次换房的财富
• 图表4：房价上涨的阶梯型模型
• 图表5：生命周期中的4个换房阶段
• 图表6：2015年北京平均结婚年龄
• 图表7：北京总价400万以下新房
• 图表8：北京二手房价格呈“双峰分布”
• 图表9：北京二手房数量分布集中在中圈
• 图表10：北京二手房价格从中心往外逐渐递减
• 图表11：我国人口分布图
• 图表12：2017年北京常住人口和户籍人口年龄分布
• 图表13：婚嫁住房中工作落户的5万是最有刚需的人群
• 图表14：300万以下房子首付预算多数分布在130-150万
• 图表15：300万以下房源昌平区分布最多
• 图表16：300万以下房源昌平区分布最多
• 图表17：北京棚户区改造计划
• 图表18：北京在岗职工工资增长率
• 图表19：2015年北京金融行业工资最高
• 图表20：北京薪酬和从业人数
• 图表21：北京300-500万之间二居室的四大城区二手房
• 图表22：300-500万之间二居室的四大城区二手房数量和均价情况
• 图表23：北京800-1000万之间二居、三居室的四大城区二手房
• 图表24：800-1000万之间二居室的四大城区二手房数量和均价情况
• 图表25：前三个阶段300-500万房子的供需比最低0.58%