20170613-联讯证券-用数据告诉你北京的房价还能涨吗__26页_1mb

北京房价还能涨吗？——基于供需与生命周期视角的分析

核心内容

本文通过分析北京房地产市场的供需关系与个人生命周期中的购房需求，探讨北京房价是否还有上涨空间。文章提出“供需决定价格，观念影响价格”的分析范式，并结合北京的实际情况，分析了购房人群的购买力构成、住房需求阶段及房价上涨的机制。

主要观点

• 房价上涨由供需关系主导：房价上涨的核心驱动力是购房需求与供给之间的关系，尤其是在有购买力的购房者“接盘”后，房价才可能持续上涨。
• 购买力不仅仅是工资：购买力由工资和财富共同构成，尤其在一线城市，财富对购房能力影响显著。
• 个人生命周期与购房需求：购房需求随年龄增长逐步提升，分为四个阶段：婚嫁、生育、改善性、退休改善性需求，每一阶段都对应不同的购房预算与需求特征。
• 房价上涨的阶梯模型：随着购房者年龄增长、财富积累和需求升级，购房预算和房价随之上升，形成一个阶梯式上涨的模型。
• 房价上涨的限制因素：包括首付门槛、月供压力、购买力断层、人口断层和观念断层，这些因素可能成为房价上涨的阻力。

关键信息

一、决定房价的核心因素：供需关系

• 传统经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”，但房价受多种因素影响。
• 房价上涨的关键在于“接盘”现象，即有购买力的人愿意购买，房价才可能持续上涨。
• 首付和月供是购房的两大核心支出，分别对应财富和工资。

二、北京房地产“宇宙中心说”VS“白菜论”

• 北京房价虽高，但依然供不应求，主要原因是购买力的构成不仅包括工资，还包括财富。
• 北京作为政治、经济、文化中心，具有吸引全国财富的能力，使房价长期处于高位。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型

• 一个人一生中可能面临四次购房需求：婚嫁、生育、改善性、退休改善性。
• 每一阶段购房的预算、需求特征、供给情况均不同，且购房行为具有循环性，即前一套房成为后一套房的首付来源。

四、房价风险：人口断层、购买力断层和观念断层

• 人口断层：第三波婴儿潮人口（1986-1990年）正处于婚嫁阶段，未来房价可能因该人群成长而持续上涨。
• 购买力断层：经济战略调整可能导致工资涨幅放缓，进而影响购房能力，引发房价下跌。
• 观念断层：年轻一代购房观念变化，可能不再盲目投资房产，影响房价上涨趋势。

五、房价的顶在哪里？

• 根据模型分析，北京房价可能上涨至1300万左右，对应80平米的均价16.25万。
• 但这一预测基于多个假设，包括持续的人口增长、稳定的购买力和购房观念不变。
• 政策调控，如限购、限贷，以及学区房功能弱化，可能对房价形成压制。

详细分析

1. 婚嫁住房需求（25-30岁）

• 首套房预算设定为300万，主要位于北京周边，如大兴、通州等。
• 供给集中在昌平、房山、大兴等区域，均价在4万左右。
• 首付预算为150万，月供约1万，供需比为1.3%，存在明显缺口。
• 需求人群约4.5万，主要为无户籍或工作落户的年轻人。

2. 生育、就学住房需求（30-35岁）

• 首套房预算设定为300-500万，主要位于四大城区（东城、西城、海淀、朝阳）。
• 首付预算为250万，月供约1.3万，供需比为0.58%，供需严重失衡。
• 需求人群约20.68万，主要为有稳定收入和一定财富积累的中产阶级。

3. 二胎等改善性住房需求（35-45岁）

• 首套房预算设定为800-1000万，主要位于四大城区的大户型。
• 首付预算为480-600万，月供约3万，供需比为1.16%，仍有较大缺口。
• 需求人群约7万，主要为中产阶级和有投资能力的人群。

4. 退休改善性住房需求（55-65岁）

• 需求主要集中在空间、情感和医疗方面，目标人群为退休老人。
• 需求人群约14.85%的60岁以上人口，未来老龄化加剧将提升该阶段需求。
• 该阶段对房价的推动作用显著，但也存在不确定性。

结论

北京房价的上涨机制与个人生命周期密切相关，且受购买力、政策调控和观念变化的影响。当前房价仍处于上涨趋势，但未来是否持续上涨取决于多个因素，如人口结构、购买力变化和政策调控等。随着政策趋严和观念转变，房价上涨可能面临一定阻力。