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广发宏观：美国地产热度何时降温？

核心内容

本报告由广发证券宏观分析师张静静撰写，主要分析了疫情以来美国地产市场的表现及其对经济的拉动作用，并探讨了其短期和长期发展趋势。报告指出，尽管疫情对美国地产市场造成短期扰动，但其仍具备长期基本面支撑。

主要观点

1. 疫情以来美国地产成为经济最大亮点

• 疫情后美国地产数据显著改善，5月新屋销售同比上涨16.3%，8-9月新屋销售同比增速突破40%。
• 成屋销售在6月同比回升、7月转正；新屋开工在6月同比转正、7月达23.1%。
• 9月NAHB/富国银行住房市场指数升至83，为1985年以来最高。
• 2020年8月美国地产（新屋及成屋）销售总金额达1816.5亿美元，同比增幅24.9%。

2. 地产对美国经济的拉动作用

• 2020年H2地产对美国名义GDP拉动约0.7-1.0个百分点，其中地产建筑拉动0.2个百分点，地产服务拉动0.5-0.8个百分点。
• 美国地产对经济的拉动链条较短，因其在家具、家电等领域依赖进口，但拉动作用仍不低。

3. 短期地产热度可能在年底降温

• 理由一：改善型住房需求的脉冲已近尾声
  疫情期间美国住房自有率从65.1%上升至67.9%，接近2004年历史高点。
• 理由二：购房成本下行趋势接近尾声
  美国30年期抵押贷款利率在7月跌破3%，但9月后趋于稳定，难以进一步下行。
• 理由三：低库存或导致“无房可买”局面
  截至8月，新屋去库存时间为3.3个月，成屋为3个月，库存水平已处于历史低位。

4. 短期地产投资拉动持续至2021年H1

• NAHB房地产市场指数领先新屋开工约2-3个季度，9月已升至历史高点。
• 预计2020年Q4至2021年Q1新屋开工将保持上升趋势。
• 地产商加速补库存，短期内地产投资对经济的拉动仍将持续。

5. 疫情后美国地产仍具长期基本面支撑

• 美国地产周期可分为四个阶段
  • 60-80年代：由购房年龄段人口增长和城镇化率变化驱动。
  • 90年代：由城镇化率上升驱动。
  • 2000年至金融危机前：由居民加杠杆的投机行为驱动。
  • 金融危机后：由人口因素改善及居民去杠杆阶段的自然修复驱动。
• 人口结构和居民杠杆率是长期支撑因素
  • 2017-2026年购房年龄段（20-49岁）人口增速将持续回升。
  • 2019年美国居民资产负债率降至1983年以来最低水平，居民购房能力增强。
  • 尽管城镇化率已达82.3%，但人口结构改善和杠杆率低位仍支撑地产长期上升趋势。

关键信息

• 短期预测：美国地产销售热度或于年底降温，但地产投资对经济的拉动将持续至2021年H1。
• 长期预测：美国地产或仍有5-8年的上升周期，主要得益于人口结构改善和居民杠杆率低位。
• 国际比较：疫情推动全球部分地区地产销售热，尤其在欧元区、英国及韩国表现显著，而日本因奥运会影响地产数据偏弱。
• 政策风险：美联储货币政策、人口结构变化、大选结果及疫情发展可能对地产市场产生影响。

风险提示

1. 美联储货币政策超预期
2. 美国人口结构变化及移民政策超预期
3. 美国大选超预期
4. 美国疫情超预期

图表索引（关键数据）

• 图1：美国新屋销售折年数
• 图2：美国成屋销售折年数
• 图3：美国新屋开工折年数
• 图4：NAHB/富国银行住房市场指数
• 图5：美国地产销售总额及同比增速
• 图6：地产建筑业及服务业增加值占GDP比重
• 图14：美国住房自有率
• 图15：美国30年期住房抵押贷款利率
• 图17-18：新屋与成屋去库存时间
• 图20：新屋开工与居民按揭贷款增速
• 图21：新屋开工与购房年龄段人口增速
• 图23：美国居民部门杠杆率
• 图25：购房年龄段人口增速
• 图26：美国居民部门资产负债率

报告结构

• 一、疫情以来地产成为美国经济最大亮点
• 二、地产对美国经济拉动及其持续性如何
  • 2020年H2地产对GDP拉动
  • 短期销售热度降温与投资拉动持续
• 三、疫情扰动过后，美国地产仍有长期基本面支撑
  • 地产周期的四个阶段
  • 人口因素与居民杠杆率的长期支撑
• 四、风险提示
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