20130812-新时代证券-京能置业-600791.SH-战略布局_东移_有利于估值水平的提升_11页_1mb

京能置业 (600791) 深度研究报告总结

核心内容

京能置业是一家拥有国资背景的小型房地产企业，隶属于北京市人民政府出资设立的国有独资公司京能集团。公司主要业务为房地产开发与经营，其战略重心正逐步从西部地区向东部热点城市转移，旨在提升公司业绩和估值水平。

主要观点

• 业绩提升：四合上院三期项目预计结算货值达33亿元，净利率将超过30%，权益净利润将超过6亿元。项目结算周期预计为2-3年，将显著提升公司2013-2014年业绩。
• 战略布局“东移”：公司自2010年起加大东部市场开拓，目前在天津、大连等地取得100多万平米的土地储备，初步确立“北京-天津-大连”三角战略布局，有助于公司摆脱西部市场低迷。
• 融资成本优势：依托京能集团强大的资金实力，公司融资成本仅为7%左右，显著低于行业平均水平。
• 盈利预测：预计公司2013-2015年的EPS分别为0.53元、0.72元、0.45元。尽管短期业绩提升因素已被市场消化，公司长期发展潜力正在改善，给予“增持”投资评级。

关键信息

一、公司背景与优势

• 公司概况：京能置业成立于1993年，总部位于北京，2012年实现营业收入10.78亿元，净利润1.65亿元。
• 大股东支持：京能集团作为北京市政府的国有独资公司，资金实力雄厚，近年来为公司提供大量资金支持。
• 项目分布：公司项目主要分布在北京、银川、内蒙、天津、大连等地，其中北京、天津、大连为当前销售主力。

二、2013年销售预测

• 主要在售项目：北京四合上院、银川京能天下川、天津海与城。
• 销售情况：
  • 四合上院三期：开盘均价55000元/平米，较一期上涨60%以上，预计去化率35%，对应销售额11.5亿元。
  • 京能天下川二期：可售面积23万平米，预计去化率40%，对应销售金额5.8亿元。
  • 天津海与城：首期开盘10万平米，预计去化率50%，对应销售额4.5亿元。
• 全年销售额预测：保守预计2013年销售额将突破20亿元，去化率49%。

三、项目结算与业绩展望

• 四合上院三期结算：项目可结算货值达33亿元，净利率超过30%，预计2013-2015年结算比例分别为35%、50%、15%，对应的权益净利润贡献分别为2.1亿元、3.1亿元、0.8亿元。
• 项目结算周期：受限购政策影响，项目结算周期较长，预计2-3年完成。
• 西部项目影响：银川、呼市项目销售不佳，拖累公司2012年业绩，公司已逐步退出西部市场。

四、投资评级与估值

• 投资评级：给予“增持”评级，认为公司长期发展潜力改善，有利于估值提升。
• 估值水平：以2013年8月9日收盘价4.93元计算，对应PE分别为9.3倍、6.8倍、10.9倍，估值水平相对合理。

风险提示

• 项目销售与结算低于预期：受政策调控和市场环境影响，项目销售和结算可能不及预期。
• 行业调控升级：房地产行业调控政策可能对销售和业绩产生不利影响。

财务数据概览

战略布局与项目信息

项目信息

项目结算预测

结论

京能置业通过战略重心的“东移”，在天津、大连等东部热点城市布局，提升了公司的长期发展潜力。尽管短期内业绩提升因素已被市场消化，但随着项目结算的推进，公司未来两年业绩有望显著提升。公司背靠京能集团，具备融资成本优势，有利于增强财务稳定性。虽然面临政策调控和市场环境等风险，但整体来看，公司具备一定的增长潜力，给予“增持”投资评级。