20160414-安信证券-京能置业-600791.SH-首次覆盖深度报告_京能京煤双剑合璧_业务发展谋破茧重生_34页_3mb

京能置业 (600791.SH) 深度分析总结

核心内容概览

京能置业是一家隶属于北京能源投资集团（京能集团）的房地产上市公司，成立于1993年，前身为贵州华联旅业（集团）股份有限公司。公司业务主要集中在房地产开发、销售及物业租赁等方面，近年来在京津冀一体化政策的推动下，逐步将业务重心转向北京及周边城市。公司持有权益土储97.4万方，其中可售面积22.6万方，待开发土地48.9万方。公司2016年4月14日首次被安信证券给予“买入-A”评级，目标价为12.0元。

主要观点

• 短期业绩承压：2015年公司营收同比大幅下降56.15%，净利润下降36.86%，但归属上市公司股东净利润仅下降1.38%，显示公司仍具有一定的盈利能力。公司毛利率稳定在51.5%，ROE略有下降，但整体财务状况良好。
• 土地储备丰富：公司深耕北京，同时布局银川、天津、大连四城，土地储备充足，其中北京四合上院项目为公司重要利润来源，银川天下川项目也具有较大的发展潜力。
• 大股东资源支持：京能集团为北京市国资委全资企业，资产规模达2200亿元，年营收约600亿元，年利润近60亿元。京煤集团于2014年无偿划转至京能集团，进一步增强公司资源禀赋。
• 资产整合预期：京能集团曾尝试将旗下京煤集团相关房地产资产注入京能置业，但因资产体量大、业态复杂而搁置。未来仍有注入预期，有助于解决同业竞争问题。
• 国企改革受益：作为北京市国资委旗下地产平台，京能置业有望从国企改革中获益，参与国资改革基金，推动资产整合与优化。

关键信息

财务表现

项目布局

• 北京四合上院：高档住宅小区，分三期建设，已基本售罄，尾盘去化速度较慢。
• 银川天下川：分三期开发，一期和二期已进入销售阶段，三期尚未开工。
• 天津东疆港海语城：一期已开工，预计2016年上半年开盘，二三期尚未动工。
• 大连阳光港湾：尚未动工，为合作开发项目。

土地储备

项目开发与销售情况

金融与融资

• 中期票据发行：2016年3月，公司8亿元中期票据获注册，4月7日发行，利率3.5%，用于偿还金融机构借款。
• 售后回租：2015年7月，公司与深圳京能融资租赁公司进行售后回租，融资1亿元，期限3年，改善资产结构和流动比率。

风险提示

• 销售进度低于预期
• 资产整合预期落空

投资建议

• 评级：买入-A
• 目标价：12.0元（6个月）
• 当前股价：8.01元（2016年4月14日）

总结

京能置业作为北京国资委旗下地产平台，具备较强的资源支持和资产整合潜力。公司目前面临短期业绩承压和结算瓶颈，但拥有丰富的土地储备和稳定的现金流。大股东京能集团的资源支持和未来资产注入预期，将为公司带来新的增长点。同时，国企改革政策为公司提供了发展契机，未来在京津冀一体化背景下，公司有望实现业务拓展和盈利增长。