20161111-安信证券-京能置业-600791.SH-项目边际改善_国资整合可期_11页_903kb

京能置业（600791.SH）2016年三季报分析总结

核心内容概述

京能置业于2016年11月11日发布三季报，报告期内实现营业收入4.86亿元，同比增长8.43%；归属于上市公司股东的净利润为2741.3万元，同比减少46.03%；基本每股收益为0.06元。尽管净利润下滑，但公司盈利能力仍保持较强，且融资瓶颈有所突破，资产整合进程有望加快，未来业绩存在边际改善空间。

主要观点与关键信息

1. 销售情况与项目进展

• 销售规模下滑：2016年1-3季度公司累计实现签约面积2.29万方，同比减少28.66%；签约金额1.77亿元，同比减少48.34%。
• 销售回升预期：随着天津、大连项目（如海语城于10月23日开盘）的推进，预计四季度销售将有所回升。
• 项目分布：公司在开发项目包括四合上院（北京）、天下川（银川）、海语城（天津）、阳光港湾（大连）四个项目。
• 可结算资源：公司目前在手项目可结算储备资源约110万方，主要集中在天津、银川及大连三地。

2. 项目盈利能力分析

• 高毛利项目：公司北京四合上院项目毛利率高达65%，为公司主要利润来源。
• 项目利润贡献：2016年上半年，四合上院贡献净利润约6969万元，天下川贡献约626万元，海语城略有亏损，阳光港湾尚未结算。
• 毛利率：公司2016年中报项目毛利率为54.61%，同比提升8.9个百分点。

3. 项目资源与战略调整

• 战略调整：公司提出“深耕北京、战略关注京津冀”的战略，2015年剥离了内蒙古项目及部分天津港土地，回笼现金3.4亿元。
• 新增储备：公司积极关注天津市区及环北京区域，以及北京政府主导的棚改项目，未来项目投资意愿将增强。
• 银川项目：公司银川天下川项目自2008年取得，土地成本8亿元，销售均价由5120元/平方米提升至6700元/平方米，去化情况良好。

4. 融资与成本优化

• 融资瓶颈突破：公司2015年综合融资成本约7.53%，2016年通过发行中票8亿元，利率降至3.5%，预计年底综合融资成本降至5%左右。
• 低息债务置换：公司已还清信托借款（利率高达9%），并利用集团财务公司的资金支持，项目开发成本显著降低。
• 融资渠道：公司与京能集团财务公司签署《金融服务框架协议》，未来将获得更多融资支持。

5. 集团层面的资产整合

• 国改进展：京能集团在2014年底获得京煤集团的无偿划转，实力增强，旗下金泰地产拥有约180万方优质土储。
• 资产注入计划：原计划将地产资产注入上市公司，因资产规模较大暂未实施，但未来有望推进，以优化资产结构，实现国有资产保值增值。
• 项目公司清算：公司已清算注销部分项目公司，资产整合进入加速阶段。

6. 投资建议

• 估值与市值：公司目前市值约40亿元，RNAV约31.7亿元，截止三季末在手现金12.9亿元。
• EPS预测：预计公司2016-2018年EPS分别为0.20、0.24和0.29元。
• 评级：维持“买入-A”评级，6个月目标价11.3元。
• 风险提示：业绩持续下滑及可结算资源无法维持当前业绩。

关键财务数据概览

估值与财务指标

结论

京能置业在2016年面临销售规模下滑与净利润减少的挑战，但其盈利能力仍保持强劲，尤其是北京四合上院项目。随着融资瓶颈的突破和集团资产整合的推进，公司未来有望实现业绩的边际改善。此外，公司积极关注环北京区域及京津冀市场，未来项目投资有望增强。投资建议为“买入-A”，目标价为11.3元，但需关注业绩持续下滑及可结算资源不足的风险。